Mieten einer Psychotherapiepraxis unecht steuerbefreit
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03. Juli 2013 |
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Gast |
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19 Kommentare |
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Sehr geehrte Damen und Herren!
Auf der Suche nach einer Praxis für Psychotherapie bin ich mit dem Problem konfrontiert, dass aufgrund des neuen Gesetzes (Stabilitätsgesetz 2012/1.9.2012) der unechten Steuerbefreiung meiner Dienstleistung dem Vermieter Mehraufwand und Kosten entstehen, da er für das an Psychotherapeuten, Ärzte uws. vermietete Objekt keine Vorsteuer berechnen kann.
Wie kann damit vertraglich so umgegangen werden, dass für mich und den Vermieter eine zufreidenstellende Situation entsteht.
Die meisten Vermieter haben mir über ihre Makler ausrichten lassen, dass sie an einer Vermietung aufgrund der steuerlichen Komplikationen nicht interessiert sind. Dies bedeutet für einige Berufsgruppen eine arge Verschlechterung
Mit freundlichen Grüßen
Michaela Sodl
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Umsatzsteuer, Stabilitätsgesetz 2012
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 03. Juli 2013 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Sodl
Eine vertragliche "Umgehung" der gesetzlichen Situation ist mE nicht möglich (d.h. wenn Sie aufgrund Ihres Umsatzes von der Umsatzsteuer befreit sind, wird die Miete ohne Umsatzsteuer verrechnet- noch kein Nachteil für Vermieter oder Mieter-, allerdings. KEIN Vorsteuerabzug mehr für Vermieter möglich inkl. eventueller Berichtigung der Vorsteuerbeträge der Vergangenheit)
Einige der Betroffenen versuchen eine Untervermietung bei bestehenden Psychotherapeuten zu bekommen.
Viel Glück bei der Suche.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 04. Juli 2013 folgendes: |
eine Möglichkeit wäre noch, die Praxis zu Wohnzwecken (da gibt es die Problematik nicht) zu mieten (allerdings muss da der Vermieter auch mitspielen.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 04. Juli 2013 folgendes: |
Ausgezeichnete Idee von Herrn StB Braun.
In den UStR lässt sich dazu folgendes finden (Rz 1186 UStR):
Wird ein grundsätzlich als Wohnung dienender Mietgegenstand teilweise auch für andere Zwecke verwendet (zB Teile der Wohnung dienen als Arbeitszimmer, Kanzleiräume, Ordination, Verkaufslokal usw.) und wird ein einheitliches Mietentgelt verrechnet, kann insgesamt von einer Vermietung für Wohnzwecke ausgegangen und der ermäßigte Steuersatz angewendet werden.
Diese Vorgangsweise ist nicht möglich, wenn der Mietgegenstand "Wohnung" zur Gänze anderen als Wohnzwecken dient (zB ausschließliche Nutzung als Kanzlei, Ordination, Geschäftsräume usw.).
Im Umkehrschluss genügt es daher, wenn die Wohnung in einem nur untergeordneten Ausmaß zu Wohnzwecken genützt wird, um die nachteiligen Folgen einer Vermietung zu Geschäftszwecken an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter zu vermeiden.
Nach dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 kann ein Vermieter prinzipiell nur dann zu Geschäftszwecken steuerpflichtig vermieten, wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Für jedes Jahr der steuerfreien Verwendung bzw. steuerfreien Vermietung muss der Vermieter gegebenenfalls Vorsteuerbeträge an das Finanzamt zurückbezahlen. Diese Beträge könnte er jedoch dem Mieter verrechnen, um sich so schadlos zu halten.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Herr Brand schrieb am 30. November 2013 folgendes: |
Hallo
ich bin als Psychother. auch vor diese o.g. Probelem gestellt: Kein Makler hat interesse mir ein Whg. oder ein Büro zu vermieten! D. h. ich werde nie eines finden, außer der Verrmieter liebt mich so sehr, dass er nur mich haben will....das ist ziemlich absurd!
Mir bleibt also nur der unehrliche Weg eine Whg zu mieten und dort zu arbeiten. Was könnte ich sonst tun?
Soweit ich weis kann mir das der Vermieter auch nicht untersagen. Ich kann ja auch ein bisserl da wohnen.
Was aber ist wenn es eine 1 Zi. Whg ist, geht das dann auch noch?
Muss ein Raum für reine Wohnzwecke vorhanden sein?
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| Frau Lasar schrieb am 06. November 2014 folgendes: |
Guten Tag,
Ich würde gerne wissen, ob es in dieser Sache Neuerungen gibt, bzw. Umgehungen der Regelungen möglich sind. Mittlerweile ist das Problem auch dem Berufsverband klar geworden - nur bis es da evtl. zu einer Gesetzesänderung kommt, werd ich schon in Pension sein.
Frage: wie kann ich eine Wohnung mit 1 Raum als Praxis verwenden, bzw. in meiner Steuer absetzen? Ich habe aber aufgrund des Gesetzes keinen Mietvertrag als Praxis, weil den bekomm ich ja nicht mehr.
Kann ich sagen, ich arbeite an 5 Tagen die Woche dort und am Wochenende benutze ich die WG zum schlafen, z.B.?
Dieses Gesetz wirkt sich absolut berufsschädigend aus!
Danke für ihre Antwort,
mfg,
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 07. November 2014 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Lasar !
eine weitere Möglichkeit ist auch die Einmietung in eine bestehende Psychotherapiepraxis (hier würde Sie Miete an die bereits eingemieteten Psychotherapeuten zahlen).
Sollten Sie Ihre Wohnung sowohl als Wohnung als auch als Praxis verwenden, müssen Sie beachten, dass es sich hier um ein "im Wohnungsverband liegendes Arbeitszimmer" handelt.
Das Finanzamt hat hier einige Regelungen aufgestellt, damit diese steuerlich absetzbar ist (zum Beispiel die Ausstattung des Praxisraumes muss typischerweise eine Nutzung im Rahmen der privaten Lebensführung ausschließen, die Arbeit im Praxisraum muss den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen bilden,....)
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Herr Krammer schrieb am 01. März 2017 folgendes: |
Guten Tag,
ich wollte mich als Psychotherapeut erkundigen, ob sich die Rechtslage in diesem Fall in den letzten Jahren geändert/verbessert hat, da ich vorhabe im nächsten Jahr, sobald ich geeignete Geschäftsräume in Wien gefunden habe, eine Ordination zu eröffnen.
Danke für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüßen |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 03. März 2017 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Krammer
Hat sich nicht geändert
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Frau E. schrieb am 07. August 2017 folgendes: |
Hallo!
Ich hätte eine Frage:
Ich habe eine Mietwohnung mit einer Kollegin angemietet (wir sind beide Therapeutinnen) und können u werden die Wohnung ausschließlich als Praxis nutzen. Das ist mit dem Vermieter so abgesprochen und passt auch so. Auch der Mietvertrag ist korrekt und wir sind sogar - wie es auch richtig gehört - Mehrwertsteuerbefreit.
Nun zu meiner Frage:
Im Mietvertrag steht drinnen, dass die Praxis an keinen Dritten weiter vermietet werden darf. Nun wollen wir aber gerne stunden weise 1 oder 2 Therapeutinnen "einmieten" lassen gegen ein gewisses. Stundenhonorar.
Ist das offiziell eine "Drittvermietung" oder dürften wir das schon machen. Sind jetzt unsicher und hätten gern ne Info :-)
Vielen Dank und lieben Gruß!
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 19. August 2017 folgendes: |
Nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist auch eine stundenweise Vermietung wohl ausgeschlossen. Abschließend kann man diese Frage nur nach Durchsicht des Mietvertrages klären.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| §§-wirrwarr schrieb am 25. September 2017 folgendes: |
Versteh ich es richtig, dass ich als Psychotherapeutin bei der Miete aufgrund der ustz- Befreiung keine Zahl, sprich nur die Nettomiete? U wenn die Praxis nun mit einer Humanenergetikerin angemietet wird? Müsste dann sie von der Hälfte der Miete Steuern zahlen?
Danke vorab für die Beantwortung |
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| i-pünktchen schrieb am 18. Jänner 2018 folgendes: |
Liebe SteuerberaterInnen,
ich habe mir die letzten Postings nun durchgelesen und finde - jetzt aktuell nach Räumlichkeiten suchend - es extrem mühsam.
könnte ich mich bei einer Humanenergetikerin einmieten, ohne dass diese einen Nachteil hat mir die UST zu erlassen? und bei stundenweise anmietung, könnte man da ein Nutzungsengelt mit UST oder ohne UST verrechnen?
Es wird einem das Leben nicht gerade einfach gemacht, mit so vielen Gesetzesauflagen.
danke jetzt schon für die Zeit, die sie sich hier nehmen, um unsere Fragen zu beantworten.
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 23. Jänner 2018 folgendes: |
Sehr geehrtes i-Pünktchen
Ihnen wird keine Umsatzsteuer erlassen
Bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten kommt es umsatzsteuerlich auf den Vermieter drauf an ob er Umsatzsteuer verrechnet oder nicht
gesetzlich vorgesehen ist die Miete ohne Ust; der Vermieter kann freiwillig mit ust verrechnen (aber nur wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist- das sind Sie aber nicht).
Es kommt darauf an, welchen Vermieter Sie bei der Räumlichkeiten haben und ob dieser an Sie vermieten "will"
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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| drahnreb schrieb am 01. März 2018 folgendes: |
Guten Tag,
stehe vor einer etwas anderen Fragestellung als angehender Psychotherapeut.
Meine Eltern haben eine 140m² große Mietwohnung mit 2 Eingängen und würden mir einen Teil der Whg. als Praxisraum kostenlos (ich habe dort den Nebenwohnsitz) zur Verfügung stellen.
Kann der Vermieter dagegen vorgehen? Also wenn die Räumlichkeiten ja als Wohn und Arbeitsräume genutzt werden. Bzw. muss dieser zu diesem Vorhaben zustimmen (Wegen anbringen von Namensschilder etc)?
mfg
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 05. März 2018 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Drahnreb ! Sehr geehrte Frau Drahnreb !
Um Ihre Frage beantworten zu können, müsste man sich den Mietvertrag zwischen Vermieter und Eltern anschauen.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Frau Bennett schrieb am 20. Oktober 2018 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Braun,
ich möchte bald meine Psychotherapiepraxis eröffnen und stehe vor folgenden Fragen:
Kann ich meine Psychotherapiepraxis in jedem Büro Gebäude eröffnen, denn ich finde für den Kauf ausschlieslich Büros und keine expliziten Psychotherapiepraxe?
Wenn ich für z.b für 3 Jahre in einem Büro meine Praxis habe, kann ich dann später meine Praxis in mein Haus verlegen? Ich hatte mal wo gelesen, dass man da sehr viel Steuern nachzahlt..?
Herzlichen Dank!
Bennett |
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 23. Oktober 2018 folgendes: |
Sehr geehrte Frau Bennett
Sie können Ihre Psychotherapiepraxis in JEDEM Gebäude eröffnen (Mietvertrag oder Kauf einer Wohnung / Büro).
Zu beachten ist jedoch, wenn Sie ein Büro kaufen und in 3 Jahren Ihre Praxis in Ihr Haus verlegen, Sie das Büro verkaufen müssen (Gewinn versteuern) oder ins Privatvermögen (Wertsteigerung versteuern) entnehmen müssen- je nachdem was Sie dann planen
Für eine kurze Zeit wäre eventuell Miete für die Praxis "günstiger" (muss man sich aber die Gesamtsituation anschauen)
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
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Michael BRAUN, Steuerberater
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| Mag. Peter Knöll schrieb am 24. Oktober 2018 folgendes: |
Achtung, die Widmung der Wohnung muss eine Nutzung als Praxis zulassen. Vergewissern Sie sich über die Widmung der Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag. Dies ist insbesondere zu beachten, wenn Sie die Wohnung erwerben.
Mag. Peter Knöll, Steuerberater
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| Herr M.P. schrieb am 10. November 2018 folgendes: |
Sehr geehrter Herren,
ich bin Besitzer einer Altbauwohnung in Wien, die ich selbst nur als Zweitwohnsitz nutze. Offenbar ist die Wohnung in der Widmung nur zu Wohnzwecken vorgesehen.
Im Kaufvertrag und im Grundbuchauszug ist nur von "Wohnungseigentum" die Rede, nicht von Geschäftslokal oder Büro.
Als Psychotherapeut stellt sich mir nun die Frage, ob und wie es lohnend und rechtens wäre, die Wohnung als Psychotherapeutische Praxis zu nutzen.
Ich bin in meinen Recherchen soweit gekommen, dass ich weiß, dass ich
1. von allen Besitzern die Zustimmung hierfür bräuchte; korrekt?
2. Ist es zudem korrekt, dass eine offizielle Umwidmung in diesem Fall (bei Zustimmung durch Eigentümer) nicht nötig wäre? - auch wenn ich das objekt zur gänze als psychotherapeutische praxis nutze?
3. wenn ich die wohnung auch zu wohnzwecken nutzen möchte, wie wäre hier die vorgehensweise bzw. wäre dies aus ihrer sicht empfehlenswert?
Mit der freundlichen Bitte um Antwort und mit besten Grüßen,
MP
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