Immobilienertragsteuer
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16. April 2014 |
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Gast |
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Ich habe am im Jahr 2007 eine Wohnung um 100.000 auf meine Mutter gekauft. Meine Mutter war nicht Hauptgemeldet. Ich seit dem durchgehend. Ich will die wohnung jetzt um 140.000 verkaufen. von diesen 140.000 zahlt mir der käufer 10.000 ablöse für küche, vorzimmer, badezimmer, wohnzimmer verbau, etc..
ich habe aber auch in den letzten jahren 150 stunden in die renovierung und ca. 3000€ an materialkosten in die wohnung gesteckt, was den wert der wohnung natürlich gesteigert hat. ich habe auch 4000€ für Makler und ca. 5000€ an grunderwerbsteuer und eintragungsgebühr bezahlt.
Frage: Wie wirken sich diese ausgaben auf den zu versteuernden Gewinn für die Berechnung der Immobilienertragsteuer?
MfG,
MSim
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 17. April 2014 folgendes: |
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstückes
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
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adaptierte Anschaffungskosten
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.
Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Wenn der Notar / Rechtsanwalt, der den Verkauf abwickelt, auch die Grunderwerbsteuer selbstberechnet und entrichtet, entrichtet dieser auch die ImmoEst (verringert den Kaufpreis, der Ihnen ausbezahlt wird). In diesem Fall hat die ImmoEst Abgeltungswirkung und der Parteienvertreter haftet für die Abfuhr.
Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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