Vermietung durch Ausländer in Österreich
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21. September 2014 |
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Immer mehr ausländische, private Investoren zieht es in den sicheren Hafen Österreichs. Erspartes wird besonders gerne in Immobilien in Österreich angelegt. Dabei werden die erworbenen Immobilien von den ausländischen Eigentümern oftmals vermietet. Der nachstehende Beitrag soll einen Überblick über die umsatzsteuerrechtlichen Rahmenbedingungen der Vermietung von Immobilien in Österreich durch Ausländer geben.
Der österreichischen Umsatzsteuer unterliegen Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt.
Vermieter werden in Österreich grundsätzlich als Unternehmer im Sinn des Umsatzsteuergesetzes betrachtet.
Für Vermieter von bestimmten Objekten von Eigentumswohnungen, Ferienwohnungen, Apartments und dergleichen (sogenannte "kleine Vermietung") gilt jedoch grundsätzlich eine gegenteilige (widerlegbare) Vermutung. Voraussetzung für eine Anerkennung als Unternehmer ist nämlich, dass die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt.
Dafür muss mittels Prognoserechnung nachgewiesen werden, dass durch die Vermietung der Eigentumswohnung, Ferienwohnung, Apartment in einem absehbaren Zeitraum (20 bis 23 Jahre) ein Überschuss (gesamten Einnahmen - gesamten Ausgaben) erwirtschaftet wird. Die Nachweispflicht im Rahmen der "kleinen Vermietung" besteht deshalb, weil nach Ansicht der Finanzverwaltung die genannten Objekte in besonderer Weise für eine private Nutzung geeignet sind.
Die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (Gebäuden, Wohnungen, Grund und Boden) zählt zu den sonstigen Leistungen. Nach § 3a Abs 9 USt werden sonstige Leistungen in Zusammenhang mit einem Grundstück dort ausgeführt, wo das Grundstück gelegen ist (Grundstücksortleistung).
Demnach unterliegt die Vermietung einer in Österreich gelegenen Immobilie der österreichischen Umsatzsteuer, sofern die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt (Gegenleistung) erfolgt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter ein Inländer oder Ausländer ist.
Normalerweise sind Umsätze bis EUR 30.000 in Österreich umsatzsteuersteuerbefreit (sogenannte Kleinunternehmerregelgung, Details dazu siehe: http://www.wien-steuerberater.at/2675-Der-Inlandsbezug-der-Kleinunternehmerbefreiung-bei-Miteigentumsgemeinschaften.html?kat_nr=12). Diese persönliche Steuerbefreiung kommt allerdings bei ausländischen Vermietern - die weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben - nicht in Betracht. Sie müssen entsprechend den Vermietungsumsätzen Umsatzsteuer - sofern keine sachliche Steuerbefreiung 0% (vgl. Aufstellung sogleich unten) zum Tragen kommt - entrichten.
Für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken können prinzipiell drei Steuersätze zur Anwendung gelangen:
a) 20% Umsatzsteuer (zwingend)
- die Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art (Garagen),
- die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.
b) 10% Umsatzsteuer (zwingend)
- die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke
- die Beherbergung in eingetrichteten Wohn- und Schlafräumen
- die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Campingzwecke
c) 0% Umsatzsteuerbefreiung
- die Vermietung und Verpachtung von Geschäftsräumen, Lagerräumen, etc.
- die sonstige Vermietung und Verpachtung von Grundstücken
Aus vorstehender Aufstellung geht hervor, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bzw. Geschäftsräumen, soweit sie nicht unter lit a) oder lit b) einzuordnen ist, keine Umsatzsteuer anfällt (0% Umsatzsteuerbefreiung).
Was auf den ersten Blick vorteilhaft erscheint, entpuppt sich jedoch in vielen Fällen als Nachteil. Wird nämlich umsatzsteuerfrei vermietet, hat der Vermieter kein Recht auf einen Vorsteuerabzug aus Kosten, die in Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt stehen. So kann der Vermieter beispielsweise keine Vorsteuern aus der Anschaffung, Errichtung oder Renovierung der betreffenden Immobilie geltend machen.
Nach § 6 Abs 2 UStG können Vermieter jedoch zur Steuerpflicht der befreiten Umsätze (vgl. lit c) optieren. Berechtigt zur Ausübung der Option ist der leistende Unternehmer. Leistungsempfänger haben dagegen weder einen Anspruch auf eine bestimmte Vorgehensweise noch müssen sie dieser zustimmen.
Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Optionsmöglichkeit, steuerpflichtig für Geschäftszwecke zu vermieten, wesentlich eingeschränkt. Grundsätzlich kann der Unternehmer bei Miet- und Pachtverhältnissen, die nach dem 31. August 2012 beginnen nur dann zur Steuerpflicht optieren, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer bzw. Vermieter hat die Voraussetzungen nachzuweisen.
Dies bedeutet: Wird an einen Unternehmer vermietet, der selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist (z.B. ein Arzt = sogenannter "schädlicher Mieter"), so besteht für den Vermieter kein Recht zur Steuerpflicht zu optieren. Infolgedessen kann der Vermieter keinen Vorsteuerabzug aus Aufwendungen, die in Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, vornehmen.
Beispielhafte Liste der sogenannten schädlichen Mieter:
- Arzt, Zahnarzt, Heilmasseur
- Kleinunternehmer,
- Bausparkassenvertreter, Versicherungsmakler bzw. Versicherungsvertreter,
- Bank,
- Jungend-, Erziehungsheime, Kindergärten,
- Private Schulen,
- Blinde, soweit sie auf ihre Steuerbefreiung nicht verzichten
- Pflege- und Tagesmütter
Wird hingegen z.B. Geschäftsraum, Lagerraum an einen nicht schädlichen Mieter vermietet oder verpachtet, so kann der Vermieter die Umsätze als steuerpflichtig behandeln. Die Vermietungsumsätze unterliegen in diesem Fall dem 20%igen Steuersatz. Der Vermieter ist berechtigt Vorsteuern, die in Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, in Abzug zu bringen.
Sonderregelung betreffend Übergang der Steuerschuld (Reverse-Charge-Regime)
Vermietet ein ausländischer Vermieter steuerpflichtig an einen Unternehmer, so müsste es betreffend die Vermietungsumsätze nach § 19 Abs 1 UStG zum Übergang der Steuerschuld auf den Leistungsempfänger kommen. Das heißt, der ausländische Vermieter hätte eine Rechnung ohne Umsatzsteuer - mit dem Hinweis auf den Übergang der Steuerschuld - zu stellen.
Nach der Verwaltungspraxis ist jedoch ein Unternehmer, der ein im Inland gelegenes Grundstück besitzt und steuerpflichtig vermietet, insoweit als inländischer Unternehmer zu behandeln. Er hat seine Umsätze im Veranlagungsverfahren zu erklären.
Anders gesagt, bei der Vermietung werden ausländische Unternehmer wie inländische behandelt. Es kommt zu keinem Übergang der Steuerschuld. Vermietungsrechnungen sind daher auch von ausländischen Vermietern mit Umsatzsteuer auszustellen, sofern keine Steuerbefreiung anzuwenden ist.
Erklärungspflichten
Unternehmer, deren Vorjahresumsätze unter EUR 30.000 lagen sind nur dann verpflichtet eine vierteljährliche Umsatzsteuervoranmeldung abzugeben, wenn sich im Veranlagungszeitraum (Vierteljahr) eine Umsatzsteuerzahllast ergibt und diese nicht bis zum Fälligkeitstag (15. des zweitfolgenden Monats) entrichtet wird.
Vermieter, deren Umsätze im vorangegangenen Kalenderjahr EUR 30.000 überstiegen haben, sind jedenfalls verpflichtet vierteljährlich eine Umsatzsteuervoranmeldung einzureichen. Bei Vorjahresumsätzen über EUR 100.000 muss die Meldung monatlich beim zuständigen Finanzamt gemacht werden.
Einmal im Jahr ist eine Umsatzsteuererklärung beim Finanzamt abzugeben (First 30. April bzw. 30. Juni des Folgejahres). Ausländische Vermieter müssen diese selbst dann einreichen, wenn nur steuerfreie Umsätze erzielt werden.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienbesteuerung? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.
Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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