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Grunderwerbsteuer neu


13. Oktober 2014 Autor 6 Kommentare Kommentar schreiben
Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung des Grunderwerbsteuergesetzes die vom Verfassungsgerichtshof erkannte Verfassungswidrigkeit der bisherigen Bestimmung behoben. Dafür wurde das Grunderwerbsteuergesetz in einem seiner Kernbereiche - der Bemessungsgrundlage - umfassend geändert. Der nachfolgende Beitrag soll einen Überblick über das Grunderwerbsteuergesetz geben, sowie die neuen Bestimmungen zur Bemessungsgrundlage darstellen.

Mit der Grunderwerbsteuer wird die Übertragung von inländischen Grundstücken zwischen verschiedenen Rechtsträgern besteuert.

Als Rechtsträger im Sinn des Grunderwerbsteuergesetzes kommen nur natürliche Personen und Gebilde in Betracht, die zivilrechtliches Eigentum an einer Liegenschaft begründen können (z.B. GmbH, OG, KG und dgl.).

Kein Rechtsträger kann demzufolge der ruhende Nachlass sein, der ja nach herrschender Auffassung nicht Eigentümer sondern lediglich (vorübergehender) Besitzer des Nachlasses wird. Eigentum und damit Steuerpflicht wird im Regelfall erst mit der Einantwortung beim Erben begründet.

Die Grunderwerbsteuer stellt auf Rechtsvorgänge ab und ist daher ihrem Wesen nach eine Verkehrssteuer. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer spielt es demzufolge überhaupt keine Rolle, ob ein Grundstück mit oder ohne Gewinn veräußert wird. Auch unentgeltliche Grundstücksübertragungen (Schenkung, Erbschaft) unterliegen der Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer fällt auch unabhängig davon an, ob eine Übertragung im Grundbuch eingetragen wird.

1. Unmittelbare Grundstücksübertragungen

In der Regel wird eine Steuerpflicht bereits durch ein Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kaufvertrag, Tauschvertrag), welches einen Übereignungsanspruch betreffend einer inländischen Liegenschaft begründet, ausgelöst. Dabei ist es unerheblich, ob der Vertrag mündlich geschlossen wird oder nicht verbücherungsfähig ist. Entscheidend ist allein, dass die Vereinbarung die Durchsetzung eines Übereignungsanspruches ermöglicht.

Auch der Eigentumserwerb, dem kein entsprechendes Rechtsgeschäft (z.B. Kaufvertrag) vorausgegangen ist, führt zu einer Steuerpflicht (z.B. Erwerb in der Zwangsversteigerung, aber auch Ersitzung, Schenkung, oder Erbschaft).

1.1. Grunderwerbsteuer bei Verkauf aus der Verlassenschaft

Seit Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer löst der Erbgang, der grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers eintritt, keine Besteuerung aus. Wird eine Immobilie bzw. Liegenschaft aus der Verlassenschaft – also noch vor rechtskräftiger Einantwortung – verkauft trifft die Erben keine Steuerpflicht. Erst der Erwerb durch den Dritten begründet Grunderwerbsteuerpflicht. Ein Liegenschaftsverkauf aus der Verlassenschaft wird insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Erben ohnehin eine Veräußerung planen. Durch diese Vorgehensweise wird einmal Grunderwerbsteuer (und Grundbucheintragungsgebühr) gespart.


Ferner erfasst das Gesetz auch sogenannte Abtretungsgeschäfte, bei denen Übereignungsansprüche oder Rechte aus einem Kaufvertrag abgetreten werden. Dieser Tatbestand soll Steuerumgehungen verhindern. Derartige Zwischengeschäfte stellen nämlich bei wirtschaftlicher Betrachtung verdeckte Übertragungsakte dar. Voraussetzung für eine Besteuerung der Abtretungsgeschäfte ist jedoch, dass es letztlich zu einer tatsächlichen Liegenschaftsübertragung kommt.

Anders gesagt, die bloße Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot führt entgegen dem Gesetzeswortlaut noch zu keiner Steuerpflicht. Schließt jedoch Abtretungsempfänger einen Kaufvertrag über die Liegenschaft ab bzw. nimmt er das Kaufangebot an, unterliegt nicht nur der Grundstückskauf selbst, sondern auch das vorgelagerte Abtretungsgeschäft einer Besteuerung.

Zudem unterliegen auch Rechtsvorgänge dem Grunderwerbsteuergesetz, die es ohne Kaufvertrag, Tauschvertrag oder dergleichen einem anderen rechtlich und wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (Erwerb der Verwertungsbefugnis). Zweck des Tatbestandes ist es vornehmlich, unmittelbare Grundstücksumsätze zu erfassen, die es jemanden erlauben – ähnlich einem Eigentümer -den Wert eines Grundstückes zu erfassen, der ihm durch die Nutzung des Grundstückes möglich wird. Zusätzlich ist es erforderlich, dass der Berechtigte eine Verwertung (Veräußerung) auch selbst herbeiführen kann. Wichtigster Anwendungsfall dieses Tatbestandes ist der Grundstückserwerb durch einen Treuhänder (Grundstücksbeschaffungsauftrag).

Zusammenfassend können die Tatbestände wie folgt veranschaulicht werden:




2. Bestimmte mittelbare Grundstücksübertragungen

Vorstehend genannte Tatbestände (Verpflichtungsgeschäft, Eigentumserwerb, Abtretungsgeschäfte, Erwerb der Verwertungsbefugnis) des Grunderwerbsteuergesetzes zielen allesamt auf die unmittelbare Übertragung von Liegenschaften zwischen zumindest zwei Rechtsträgern ab. Die Tatbestände sind so ausgestaltet, dass jeder unmittelbare Rechtsträgerwechsel an einer Immobilie zu einer Steuerpflicht führt. Eine Umgehung der Grunderwerbsteuerpflicht ist nicht möglich.

Das Grunderwerbsteuergesetz enthält auch einen Tatbestand, der auf bestimmte mittelbare Grundstücksübertragungen abstellt (Anteilsvereinigung). Werden nämlich entweder

- alle Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen oder
- kommt es durch eine Anteilsübertragung zu einer Vereinigung aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand,

so fällt auch Grunderwerbsteuer an. Dieser Tatbestand spielt insbesondere bei Immobilienkonzernen, die oftmals mit Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften handeln (beim sogenannten Share-Deal), eine große Rolle.

Das Grunderwerbsteuergesetz stellt – abgesehen vom Verwertungstatbestand, der sich aber nur auf unmittelbare Grundstücksübertragungen bezieht – auf die zivilrechtliche Gestaltung von Vorgängen ab. Demzufolge fällt wohl für die Anteilsübertragung an einer doppelstöckigen grundstücksbesitzenden Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer an.

Der Tatbestand der Anteilsvereinigung kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden:




3. Bemessungsgrundlage & Steuersatz

3.1. Übertragungen außerhalb des Familienverbandes

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung bemessen. Liegt der Wert der Gegenleistung unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgeblich. Der Verkehrswert bildet selbst dann die Steuerberechnungsgrundlage, wenn die Liegenschaft unentgeltlich übertragen wird (z.B. im Wege einer Schenkung, Erbschaft).

Der Steuersatz beträgt 3,5% der Bemessungsgrundlage.


3.2. Übertragungen im Familienverband

Die Grunderwerbsteuer wird jedoch dann nicht vom Verkehrswert berechnet, wenn der Liegenschaftserwerb innerhalb des Familienverbandes stattfindet.

Für derartige Vorgänge kommt der dreifache Einheitswert als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer zum Tragen. Wenn jedoch nachgewiesen wird, dass 30% des Verkehrswertes geringer sind als der dreifache Einheitswert, dann bildet dieser nachgewiesene Wert die Bemessungsgrundlage.

Handelt es sich bei der Übertragung im Familienverband um land-/forstwirtschaftlichen Grundstücke wird die Grunderwerbsteuer vom einfachen Einheitswert bemessen.

Dabei ist es unerheblich, ob die Liegenschaft entgeltlich (Kauf- oder Tauschvertrag) oder unentgeltlich (Schenkung) übertragen wird.

Zum Familienverband zählt folgender Personenkreis:
-) Ehegatten
-) Eingetragenen Partner
-) Lebensgefährten, sofern ein gemeinsamer Hauptwohnsitz besteht oder bestanden hat
-) Eltern
-) Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahl- (Adoptiv-) oder Schwiegerkinder

Der Steuersatz beträgt 2% der Bemessungsgrundlage.


4. Fazit

Die Grunderwerbsteuer besteuert die Übertragung von inländischem Liegenschaftsvermögen.

Dabei löst jeder Rechtsträgerwechsel an einer Liegenschaft Grunderwerbsteuer aus (unmittelbare Übertragung). Ändern sich dagegen am immobilienbesitzenden Rechtsträger z.B. GmbH, AG, KG, OG die Eigentumsverhältnisse löst dies nur in bestimmten Fällen eine Grunderwerbsteuerpflicht aus (mittelbare Übertragung, Anteilsvereinigung).

Die Steuerberechnung ist davon abhängig, ob eine Immobilienübertragung innerhalb oder außerhalb des Familienverbandes stattfindet. Übertragungen innerhalb des Familienverbandes werden begünstigt behandelt.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienbesteuerung? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.

Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Immobilienbesteuerung 
 Frau Illsanker schrieb am   16. November 2014 folgendes:
Die Grunderwerbsteuer neu ist mit der Neuregelung offenbar etwas illusionslos geworden. Ich besitze ein Grundstück (im Privatvermögen), welches auf "meine" Kapitalgesellschaft übertragen werden soll. Ist für Grundstückseinlagen in eine Kapitalgesellschaft wirklich der Verkehrswert heranzuziehen? Früher gab es da doch eine Ausnahme. Mein Steuerberater meint dazu nur, dass die Grunderwerbsteuer Neu keine Ausnahmen mehr zulässt. Ist diese Aussage richtig?

 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   17. November 2014 folgendes:
Damit liegen Sie vollkommen richtig. Die Grunderwerbsteuer ist aus Steuergestaltungsgesichtspunkten ziemlich phantasielos geworden.

Vor der Grunderwerbsteuer neu bzw. der Neurregelung der Grunderwerbsteuer galt nämlich folgende Besonderheit: Wurde ein Grundstück in eine Kapitalgesellschaft eingelegt, ohne dass es zu einer Kapitalerhöhung oder zu sonst einer Gegenleistung in Form von weiteren Gesellschaftsrechten gekommen ist, dann wurde zwar der Wert des Gesellschaftsvermögens erhöht (Wertreflex), es lag aber keine Gegenleistung im Sinn der Grunderwerbsteuer vor. Die GrESt wurde vom dreifachen Einheitswert bemessen.

Nunmehr gilt auch bei Einlagen ohne Gegenleistung, dass der Verkehrswert der Liegenschaft für die Grunderwerbsteuer maßgeblich ist.


Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
 Frau Pl schrieb am   17. November 2015 folgendes:
Wenn ich das richtig herausgelesen habe, dann fällt bei einem Verkauf der Immobilie direkt aus der Verlassenschaft weder Grunderwerbsteuer noch Grundbucheintragungsgebühr an. Meine Frage wäre, aus welchem Gesetz/Paragraph das herauszulesen ist?
Vielen Dank, mfG

 
 Herr Sterk schrieb am   01. Juli 2016 folgendes:
Wird bei einem grunderwerb bei einer Zwangsversteigerung die Grest vom Gericht vorgeschrieben oder muss man selbst mittels abgabenerklärung aktiv werden ?
 
 FH schrieb am   29. Dezember 2016 folgendes:
A-GmbH hat eine Liegenschaft.
B-GmbH ist Bauträger und möchte auf dieser Liegenschaft bauen.
Alleingesellschafter der A-GmbH und B-GmbH ist X als natürliche Person.
Bekomme ich die Liegenschaft in die B-GmbH durch "Sacheinlage", "Einbrungung" ohne dass GrESt anfällt?

 
 Astrid schrieb am   20. Oktober 2017 folgendes:
Grüß Gott!

Ich interessiere mich für den Kauf einer Eigentumswohnung aus einer Verlassenschaft. Im Grundbuch stehen noch zahlreiche Lasten in beträchtlicher Höhe. Wahrscheinlich wird das Erbe nicht angetreten (da die Passiva überwiegen). Der Verlassenschaftskurrator würde die Wohnung verkaufen.

Mir wurde vorgeschlagen einen Kaufvertrag "mit Vorbehalt bezüglich Löschung der Pfandrechte" zu unterzeichnen.

Gibt es keinen anderen Weg. Ich hätte Zeit...
Ist es möglich, die Wohnung LASTENFREI zu kaufen? Mit einem Kaufvertrag ohne div. Vorbehalte (das Verlassenschaftverfahren läuft noch...)

Würde mich sehr über eine Antwort freuen.

Astrid
 
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