Grunderwerbsteuer bei Tausch von Wohnungen
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22. Oktober 2014 |
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Sachverhalt
Ein Wohnhaus gehört zu gleichen Teilen vier Miteigentümern (Quote 25%). In dem Gebäude befinden sich vier annähernd gleich große Wohnungen. Die Miteigentümer haben eine Benutzungsvereinbarung getroffen, nach der jeder Miteigentümer berechtigt ist eine bestimmte Wohnung ausschließlich zu nutzen. Es wurde jedoch bislang kein Wohnungseigentum (WEG) an den vier Wohnungen begründet.
Zwei Jahre nach Abschluss der Nutzungsvereinbarung fassten die Benutzer von Top 1 und Top 2 den Entschluss ihre Wohnungen zu tauschen. Die ursprüngliche Nutzungsvereinbarung wurde entsprechend geändert (betitelt mit: „Nachtrag zur Benutzungsvereinbarung vom …“). Im Zuge des Tausches wurden keine Ausgleichszahlungen geleistet.
Fraglich ist, ob der Wohnungstausch bzw. die Änderung der Nutzungsvereinbarung Grunderwerbsteuerpflicht auslöst.
Lösung
Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, dass den Anspruch auf Übereignung begründet.
Zu diesen „anderen Rechtsgeschäften“ zählt auch der Tauschvertrag. Die nachträgliche Änderung der Nutzungsvereinbarung ist als Tauschvertrag aufzufassen. Es kommt nicht auf die Bezeichnung des Vertrages, sondern auf dessen Inhalt an.
Der „Anspruch auf Übereignung“ muss sich auf ein inländisches Grundstück beziehen. § 2 GrEStG 1987 legt fest, was als Grundstück im Sinn des Grunderwerbsteuergesetzes zu verstehen ist. Danach ist ein Grundstück im Sinn des bürgerlichen Gesetzes als Grundstück zu verstehen. Dazu gehören vornehmlich Grund und Boden, sowie darauf errichtete Gebäude.
Beim Miteigentum ist das Eigentumsrecht an einem Grundstück dergestalt geteilt, dass jedem Miteigentümer ein inhaltsgleiches Recht am Bruchteil (einem ideellen Anteil, einer Quote) zusteht. Es ist also weder das Grundstück selbst geteilt, noch sind Befugnisse geteilt.
Miteigentum ist rechtlich Alleineigentum an einer ideellen Quote des Grundstücks. Der Miteigentümer hat sowohl im Verhältnis zu Dritten als auch im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern die Stellung eines Alleineigentümers. Der ideelle Anteil ist demzufolge ein Grundstück im Sinn des § 2 Abs 1 Satz 1 GrEStG 1987.
Durch die Begründung von Wohnungseigentum, wird den Miteigentümern das dingliche Recht eingeräumt ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Es entsteht also zivilrechtlich kein Eigentumsrecht an Teilen bzw. kein real geteiltes Eigentum. Es wird bloß ein ausschließliches Nutzungsrecht festgelegt.
Durch die Einräumung von Wohnungseigentum kommt es zu einer untrennbaren Verbindung zwischen materiellem Gebäudeteil (oder anders formuliert: dem Recht ein bestimmtes Top ausschließlich zu verwenden) und dem ideellen Anteil. Das (ausschließliche) Nutzungsrecht wird zum Bestandteil des Grundstücks. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht entsteht durch diese Verknüpfung defacto geteiltes Eigentum. Ein Tausch zweier Eigentumswohnungen im gleichen Wohnhaus führt daher immer zu zwei Tauschleistungen, die voll der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Demgegenüber ist bei schlichtem Miteigentum, der ideelle Anteil am Grundstück unabhängig von der Benutzungsregelung desselben. Eine Änderung der Benutzungsregelung kann ohne Änderung der Miteigentumsverhältnisse erfolgen. In einem solchen Fall ist - insbesondere bei Fehlen von Ausgleichszahlungen - keine „Übereignung“ zwischen verschiedenen Rechtsträgern anzunehmen. Die Eigentumsverhältnisse bleiben ja unverändert. Ein solcher Vorgang ist daher nicht steuerbar.
Gleiche Überlegungen ergeben, dass auch die (erstmalige) Begründung von Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsvertrag) als nicht steuerbarer Vorgang einzustufen ist. Es fehlt an einem Rechtsträgerwechsel. Das Bruchteileigentum bleibt unverändert.
Fazit
Für den Tausch von Eigentumswohnungen fällt immer zweifach Grunderwerbsteuer an.
Dagegen unterliegt der Tausch von Wohnungen im gleichen Wohnhaus, für die nicht Wohnungseigentum begründet wurde, grundsätzlich keiner Grunderwerbsteuer.
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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