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Steuer bei Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Apartments


29. April 2016 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Der Kauf und die Vermietung von Ferienwohnungen erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Dies ist nicht zuletzt auf die restriktive Gesetzgebung in Österreich im Bereich der langfristigen Vermietung zurückzuführen (Stichwort: MRG). Die Einkünfte aus der Vermietung einer inländischen Ferienwohnung sind prinzipiell einkommensteuerpflichtig. Das Ausmaß der Besteuerung ist im Grunde davon abhängig unter welche Einkunftsart die Vermietungstätigkeit fällt (Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Der nachfolgende kurze Beitrag soll Aufschluss über diese Frage bringen, sowie einen Ausblick auf die sich daraus ergebenden steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Konsequenzen geben.

Grundsätzlich führt die Vermietung einer Wohnung – solange es sich um die bloße Überlassung eines Bestandsgegenstandes handelt – zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die durch die Vermietung bedingte Verwaltungsarbeit und Werbetätigkeit ändert an dieser Feststellung nichts. Selbst wenn eine große Anzahl von Wohnungen, Häusern vermietet werden liegen steuerlich gesehen immer noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Erst wenn neben der Vermietung bzw. der bloßen Raumüberlassung zusätzliche Serviceleistungen erbracht werden - die für einen Gewerbebetrieb typisch sind – können Einkünfte aus Gewerbebetrieb gegeben sein. Die Abgrenzung der Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb geht somit von Art und Umfang der zusätzlichen Leistungen aus. Dabei ist entscheidend, ob die zusätzlichen Leistungen einen über die bloße Vermögensverwaltung hinausgehenden Ertrag und/oder Nutzen erwarten lassen.

Die gewerberechtliche Behandlung der Tätigkeit (Ausübung mit oder ohne Gewerbeschein) spielt für steuerliche Zwecke keine Rolle. Das Gewerberecht hat für die steuerliche Beurteilung höchstens Indizcharakter.

Nach der älteren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes soll die touristische Vermietung - die durch kurzfristige Vermietungen mit ständig wechselnden Mietern gekennzeichnet ist - eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Tätigkeit sein. Demzufolge sind die Einkünfte aus der touristischen Vermietung von Ferienwohnungen, Apartments jedenfalls als gewerbliche Einkünfte einzustufen.

Diese Auffassung wurde jedoch vom Verwaltunsgerichtshof insofern relativiert, als das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements an Saisongäste im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung darstellen soll. Dagegen hat er in einem anderen Fall entschieden, dass die kurzfristige Vermietung von zehn Ferienwohnungen mit insgesamt 31 Betten bereits eine gewerbliche Betätigung begründen soll. Der VwGH macht also die Unterscheidung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerblichkeit im Wesentlichen von der Anzahl der vermieteten Apartments bzw. Ferienwohnungen abhängig.

Zu erwähnen ist auch, dass die steuerliche Zuordnung der Betätigung grundsätzlich nicht im Belieben des Steuerpflichten steht, sondern sich nach den nach außen hin erkennbaren Umständen richtet.

Abschließend ist festzuhalten, wie bereits eingangs erwähnt, dass die steuerliche Einordnung der Vermietungstätigkeit von fundamentaler Bedeutung ist, da sich daraus nicht nur unterschiedliche steuerliche, sondern vor allem auch sozialversicherungsrechtliche bzw beitragsrechtliche Konsequenzen ergeben. Aus der Einstufung der Vermietungstätigkeit unter die gewerblichen Einkünfte würden sich für den Vermieter u.a. folgende Nachteile ergeben:

- die Einkünfte zählen zu den sogenannten 'Erwerbseinkünften', weswegen sie der sozialversicherungsrechtlichen Beitragspflicht unterliegen,
- allenfalls besteht eine Registrierkassenpflicht für den Vermieter,
- Wertsteigerungen des Vermietungsobjektes sind jedenfalls sowohl beitrags- als auch steuerpflichtig,
- eine Pauschalierung der Ausgaben ist nur sehr eingeschränkt möglich.

Wie hier dargestellt bestehen bei der gewerblichen Vermietung gewisse Nachteile. Allerdings wo es Nachteile gibt, bestehen selbstverständlich auch Vorteile. Über diese informiert Sie gerne der Autor dieser Zeilen: Mag. Peter Knöll.

Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Gewerbebetrieb, Vermietung Grundstücke, Vermietung & Verpachtung, Vermieter 
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