Unbebautes oder bebautes Grundstück – das Bauherrenproblem Grunderwerbsteuer
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28. Mai 2016 |
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Beim Bauherrenproblem geht es um die Frage, ob der Erwerber einer Liegenschaft diese nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten unbebaut oder bebaut (das heißt mitsamt eines Gebäudes) erwirbt. In letzterem Fall wird sowohl der Kaufpreis des Grundstücks als auch des Gebäudes einheitlich der Grunderwerbsteuer unterworfen. Die Steuer erstreckt sich somit auch auf die Hauserrichtungskosten. Wird die Immoblie dagegen in unbebautem Zustand erworben unterliegt nur der Grund und Boden der Grunderwerbsteuer.
Wird zunächst ein unbebautes Grundstück erworben und erst danach die Errichtung eines Hauses vorgesehen, kann dennoch ein einheitlicher Kaufvertrag hinsichtlich der bebauten Liegenschaft angenommen werden, wenn das zu errichtende Gebäude bereits Gegenstand des Kaufvertrages war. Denn es kann auch ein Kaufvertrag über eine künftige Sache oder eine Sache geschlossen werden, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Ist dagegen Gegenstand des Kaufvertrages nur der Grund und Boden bzw. ein ideeller Grundstücksanteil, so fällt nur der für den Baugrund entrichtete Kaufpreis unter die Grunderwerbsteuer. Enscheidend für die abgabenrechtliche Beurteilung ist, in welchem Zustand die Sache erworben werden soll (vgl. z.B. VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223).
Ist der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden. Für die Bauherreneigenschaft kommt es also darauf an, ob der Erwerber auf die bauliche Gestaltung des Objektes Einfluss nehmen kann oder bei seinem Erwerb an ein bereits vorgegebenes Objekt gebunden war.
Nach der Rechtsprechung des VwGH ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und das finanzielle Risiko tragen muss, das heißt nicht bloß einen Fixpreis zahlen muss. Vorangegangene Krieterien müssen kumulativ vorliegen, damit der Käufer als Bauherr betrachtet werden kann. Ist der Käufer als Bauherr zu sehen, kommt die Vorschreibung von Grunderwerbsteuer nur hinsichtlich des Grund und Bodens in Betracht.
Im Übrigen ist allerdings festzustellen, dass die Judikatur des VwGH zum Bauherrenproblem schwankend ist.
Die grunderwerbsteuerliche Beurteilung eines Sachverhaltes ist auch insofern wichtig, da sich daraus auch auf die Umsatzsteuer maßgebende Implikationen ergeben. Ist nämlich nach den zur GrESt entwickelten Grundsätzen der Veräußerer des Grundstücks auch als Bauherr des Gebäudes anzusehen, so ist auch umsatzsteuerrechtlich insgesamt von der Lieferung eines bebauten Grundstückes auszugehen.
Haben Sie noch Fragen zur Bauherrenproblematik? Wenn Sie fachliche Unterstützung in diesem Bereich benötigen kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll. Er ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Bauherrenproblem, Grunderwerbsteuer
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