Was ist der Grundstückswert?
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14. Jänner 2017 |
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Der sogenannte Grundstückswert ist ein für Zwecke der Grunderwerbsteuererhebung zu ermittelnder pauschaler Bewertungsmaßstab für Immobilien. Er ist nur im Bereich der Grunderwerbsteuer von Relevanz.
Der Grundstückswert löste den veralteten Einheitswert ab, der den Verkehrswert von Immobilien nur in einem ungenügenden Maße abbildete und damit verfassungswidrig war. Der Grundstückswert ist zwar auch – aus verwaltungsökonomischen Gründen – nur eine Schätzgröße. Er spiegelt also den Verkehrswert einer Liegenschaft nicht exakt wieder. Allerdings kommt er dem Verkehrswert einer Immobilie zumindest nahe und bildet damit eine zulässige Steuerbemessungsbasis für die Grunderwerbsteuer.
Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer bei Liegenschaftserwerben vom Grundstückswert zu bemessen, außer es liegt eine höhere, ermittelbare Gegenleistung vor. Eine Ausnahme besteht nur im Bereich der Land und Forstwirtschaft, wo weiterhin bei Liegenschaftserwerben der Einheitswert die Steuerberechnungsbasis bildet.
Der Hauptanwendungsfall für den Grundstückswert sind unentgeltliche Immobilienübertragungen (Schenkungen, Erbschaften). Er ist aber auch bei Anteilsvereinigungen, Anteilsübertragungen, Umgründungen nach dem UmgrStG, sowie immer dann wenn zwar eine Gegenleistung vorhanden ist, deren Wert aber nicht ermittelbar ist (Ersatzbemessungsgrundlage) für die Steuerbemessung heranzuziehen (dies könnte z.B. bei Grundstückseinlagen in Kapitalgesellschaften gegen weitere Kapitalanteile der Fall sein).
Bei entgeltlichen Immobilienübertragungen (also z.B. beim Kauf) stellt der Grundstückswert eine Mindestbemessungsgrundlage dar. Er kommt also immer dann zur Anwendung, wenn die Gegenleistung geringer als der Grundstückswert ist.
Ermittlung des Grundstückswertes – Wahlfreiheit zwischen zwei Methoden
Der Grundstückswert ist gemäß den Vorgaben der Grundstückswertverordnung zu ermitteln. Die Verordnung sieht zwei Bewertungsmethoden vor: Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel, sowie das sogenannte Pauschalwertmodell. Der Steuerpflichtige darf prinzipiell zwischen den beiden Methoden frei wählen.
Das Methoden-Wahlrecht besteht für jede wirtschaftliche Einheit. Teile einer wirtschaftlichen bzw. bewertungsrechtlichen Einheit (z.B. zwei verschiedene Grundstücke, die von einem Einheitswertbescheid umfasst sind) dürfen also nicht unterschiedlich bewertet werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Grundstücke im Rahmen mehrerer Erwerbsvorgänge übertragen werden.
Klarerweise wird der Grundstückswert in der Praxis anhand jener Methode berechnet, die das niedrigere Resultat ergibt.
Ermittlung des Grundstückswertes anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels
Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2016 entstanden ist (hier ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich), sind ausschließlich die im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichte Immobilienpreise der Bundesanstalt Statistik Österreich anzuwenden. Für Erwerbsvorgänge vor dem 1. Jänner 2017 ist der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich maßgebend.
Bei der Verwendung von Immobilienpreisspiegeln zur Berechnung des Grundstückswertes gilt allerdings die Einschränkung, dass der Wert des Immobilienpreisspiegels nur dann herangezogen werden darf, wenn das Grundstück mit den für die Bewertung eines gleichartigen Grundstückes zugrunde liegenden Kategorien der Tabellen des Immobilienpreisspiegels übereinstimmt. Mit anderen Worten, handelt es sich um ein Grundstück z.B. in einer besonderen Lage (ein Seegrundstück), die der Preisspiegel nicht abbildet, darf der Immobilienpreisspiegel zur Ermittlung des Grundstückswertes nicht verwendet werden.
Der Grundstückswert der sich aufgrund des Immobilienpreisspiegels ergibt ist um einen Abschlag in Höhe von 28,75% zu verringern.
Ermittlung des Grundstückswertes anhand des Pauschalwertmodells
Wie der Name schon sagt, dient die Pauschalwertmethode der pauschalen Ermittlung des Grundstückswertes. Der Grundstückswert setzt sich dabei aus der Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 BewG und dem Wert des Gebäudes zusammen.
Die Berechnungsformel des Pauschalwertmodells sieht folgendermaßen aus:
[Grundfläche x dreifacher Bodenwert pro m2 x Hochrechnungsfaktor]
plus
[Nutzfläche oder (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise/Nutzungsminderung x Altersminderung]
Die Formel berücksichtigt sowohl den Wert des Gebäudes als auch des Grund und Bodens. In das Ergebnis fließen aber auch Parameter wie die Grundstückslage, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes ein.
-) Beispiel 1:
Einfamilienhaus in Wien 1130, Grundstücksfläche 500 m2, Bodenwert lt. EHW-Bescheid 600 ATS/m2, Hochrechnungsfaktor: 4,5 Gebäude Baujahr 1978, Gesamt-Nutzfläche 130 m² davon 50 m2 Keller, Baukostenfaktor für Wien 1.470 Euro, Teilsanierung des Gebäudes im Jahre 2000: Austausch der Heizungsanlage, Erneuerung der Sanitäranlagen, Fassadensanierung
Berechnung des Grundstückswertes:
Grund und Boden: 500 x (600/13,7603 x 3)* 4,5 = EUR 441.487,47
Gebäude: (80 x 1.470) + (50 x 35% x 1.470) x 80% = EUR 114.660,00
Der Grundstückswert beträgt demzufolge: EUR 556.147,47
-) Beispiel 2:
Eigentumswohnung in Wien 1080, Altbau, Anteile 70/895, Generalsanierung der Wohnung im Jahr 1994, Nutzfläche 70 m2, dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstückes lt. EHW-Bescheid EUR 400.000
Grund und Boden: EUR 400.000 x 70/895 x 3 = EUR 93.854,75
Gebäude: 70 x EUR 1.470 x 0,3% = EUR 30.870,00
Grundstückswert somit = EUR 124.724,75
Demgegenüber würde sich unter Zuhilfenahme des WKO-Immobilienpreisspiegels 2016 (Wien 1080, Annahme: gute Wohnlage, mittlerer Wohnwert) bei einem m2-Preis von EUR 2.824,50 x 70 m2 = EUR 197.715 x 71,25% ein Grundstückswert von EUR 140.871,94 ergeben.
Im Falle einer Immobilien-Erbschaft – z.B. der im Beispiel 2 beschriebenen Eigentumswohnung - könnte der Steuerpflichtige zur Ermittlung des Grundstückswertes das Pauschalwertmodell wählen und den günstigeren Wert, nämlich EUR 124.724,75 der Bemessung der Grunderwerbsteuer zu Grunde legen.
Der Steuerpflichtige hat allerdings die Möglichkeit, sofern der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie unter dem Wert des Pauschalwertmodells bzw. des Immobilienpreisspiegels liegt, den niedrigeren Grundstückswert mit Hilfe eines Gutachtens eines Immobiliensachverständigen nachzuweisen. Der Grundstückswert kann daher in Wirklichkeit sogar auf drei Arten berechnet werden.
Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Lassen Sie den Grundstückswert Ihrer Immobilie z.B. vor einer Schenkung von uns ermitteln bzw. überprüfen. Wir unterstützen Sie gerne mit unserem Fachwissen. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Immobilienbesteuerung
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