Vorsteuerabzug bei teilweise privat genutzter Ferienwohnung
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19. April 2017 |
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Wird eine Ferienwohnung, ein Apartment erworben und teilweise privat und teilweise für umsatzsteuerpflichtige Vermietungszwecke verwendet, stellt sich die Frage inwieweit ein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten geltend gemacht werden kann. Dies betrifft insbesondere ausländische Vermieter die die Kleinunternehmerregelung nicht anwenden dürfen.
Nach unionsrechtlichen Prinzipien kann der Unternehmer (hier: der Vermieter) die erworbene Wohnung – selbst wenn sie nur teilweise für umsatzsteuerpflichtige Zwecke verwendet wird - gänzlich dem Unternehmen zuordnen. Dennoch steht ein Vorsteuerabzug aber nur insoweit zu als die Wohnung für umsatzsteuerpflichtige Zwecke genutzt wird (vgl. § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG). Es darf somit nur jene Vorsteuer abgezogen werden, die auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke des Steuerpflichtigen entfällt.
Sollte das Ausmaß der Privatnutzung im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht feststehen, wird auf das wahrscheinlichste künftige Verhältnis abzustellen sein.
Beispiel:
Familie Möller erwirbt in Bad Hofgastein eine Ferienwohnung für einen Kaufpreis von EUR 120.000 (inklusive Umsatzsteuer). Familie Möller plant die Wohnung für drei Wochen im Jahr zum Skifahren selbst zu nutzen. Daneben wird die Wohnung fallweise an Touristen vermietet. Die Privatnutzung macht 30 Prozent der Nutzung aus. Die Umsatzsteuer aus den Anschaffungskosten in Höhe von EUR 20.000 kann zu 70 Prozent vom Finanzamt zurückverlangt werden (d.h. EUR 14.000).
Grundsätzlich löst die Privatnutzung in weiterer Folge keine Rechtsfolgen aus. Aendert sich jedoch in weiterer Folge das Ausmaß der nichtunternehmerischen Nutzung stellt dies keinen Verwendungseigenverbrauch dar, weil § 3a Abs 1a UStG nicht „für die Verwendung eines dem Unternehmen zugeordneten Grundstückes” gilt. Vielmehr ist nach Maßgabe des §§ 12 Abs 10 UStG in Verbindung mit 12 Abs 3 Z 4 UStG eine Vorsteuerkorrektur vorzunehmen.
Im Ausmaß der Aenderung des Verwendungszweckes ist eine Berichtigung des ursprünglichen Vorsteuerabgzuges in den folgenden 20 Jahren für jedes Jahr der Aenderung von einem Zwanzigstel vorzunehmen. Zu einer Korrektur in voller Höhe kommt es, wenn der Gegenstand aus dem Unternehmen ausscheidet (Verkauf, Entnahme).
Fortsetzung Beispiel:
Da sich Familie Möller in Bad Hofgastein besonders wohlfühlt verbringt sie jährlich fünf Wochen dort. Dadurch steigt das Ausmaß der Privatnutzung auf 50%, d.h. es tritt eine Erhöhung der Privatnutzung um 20% ein. Daraus resultiert eine jährliche negative Vorsteuerkorretur von EUR 20.000 x 20% / 20 = EUR 200. Es müssen also jährlich EUR 200 als negative Vorsteuerkorrektur an das Finanzamt zurückbezahlt werden.
Haben Sie noch Fragen zum Theme "Vermietung einer Ferienwohnung und Vorsteuerabzug". Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Er unterstützt Sie gerne mit unserem Fachwissen im Immobilienbereich. Rufen Sie ihn unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Gemischt genutzte Gebäude, Umsatzsteuer, Vorsteuer, Vorsteuerberichtigung, Vorsteuerkorrektur
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