Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Tausch)
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10. Oktober 2017 |
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Gast |
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Hallo,
ich habe eine etwas umfangreiche Frage, die mich seit Längerem beschäftigt:
A ist Eigentümerin des Hauses AA (Mietwert: 1500 monatlich) und B ist Eigentümer des Hauses BB (Mietwert 1500 monatlich). A und B werden künftig gemeinsam in Haus AA wohnen. Haus BB soll vermietet werden, wobei der Erlös zu gleichen Teilen an A und B gehen soll (als Ausgleich dafür, dass B bei A wohnen darf). D.h. der Erlös soll zur Hälfte zum Jahreseinkommen von A und zur Hälfte zum Jahreseinkommen von B hinzugezählt werden (Hintergedanke: Pensionseinzahlungen, daher nicht einfach Aufteilung der Nettomieteinnahmen nach Besteuerung bei B erwünscht). Ist dies ohne Zusatzkosten möglich? Wir haben schon folgende Varianten durchdacht, glauben aber jedesmal zu scheitern:
1) Tauschvertrag: B darf im Haus AA wohnen, dafür erhält A das Nutzungsrecht an 2 der 4 Schlafzimmer im Haus BB (Das Haus soll als WG vermietet werden, daher werden die Schlafzimmer einzeln vermietet). B vermietet 2 Zimmer im Haus BB und A vermietet 2 Zimmer im Haus BB, der Erlös ist jeweils bei A bzw B zu versteuern. Problematik: Wahrscheinlich würden schon die Tauschverträge einkommensteuerlich relevant sein, oder? --> Damit uninteressant, weil zusätzliche Kosten. (Die Einnahmen des Tauschgeschäftes können ja wohl nicht als Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden, weil ja von B das Haus AA selbst genutzt wird oder? D.h. Mieteinnahme des A für Haus AA (Tauschwert) iHv 750 kann wohl nicht gegengerechnet werden gegen Mietkosten (Tauschwert) des A für 2 Zimmer in Haus BB. A kann Mietkosten im Haus BB (Tauschwert iHv 750 Euro) aber gegenrechnen mit Einnahmen aus Vermietung an Dritte der 2 Zimmer (750 Euro) im Haus BB, sodass A schlussendlich - wie erwünscht - 750 Euro zu versteuern hätte. B jedoch kann (unseres Erachtens nicht) die Mietkosten im Haus AA (Tauschwert) iHv 750 gegenrechnen gegen Einkünfte aus Vermietung im Hauss BB (750 an Dritte + 750 Tauschwert an A), sodass B nicht 1500-750=750 sondern weiterhin 1500 zu versteuern hätte. = Gesamtsteuerbelastung von A und B wäre höher (1500 bei B und 750 bei A; selbstverständlich jeweils nach Abzug von Afa, Kreditzinsen, Kosten) als wenn einfach nur B das Haus BB vermieten würde)
2) Fruchtgenussrecht: B räumt A ein Fruchtgenussrecht an 2 Zimmer im Haus BB ein. Kosten? Außerdem wohl Problematik B (siehe unten)
3) Je Hälfteeigentum übertragen: Von uns nicht erwünscht (außerdem Grunderwerbssteuer)
4) B vermietet an A 2 Zimmer des Hauses BB ohne Entgelt. A schließt Untermietverträge. Hier wird wohl Finanzamt (+ Problematik B, siehe unten) nach Gegenleistung fragen, selbe Problematik wie bei Vorschlag 1.
5) B vermietet A das gesamte Haus BB um 750 Euro (=1/2 Mietwert), A untervermietet weiter um 1500. B versteuert seine Einnahmen (750), A kann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenrechnen (1500-750) und hat schlussendlich auch 750 zu versteuern (nach Abzug Kosten selbstverständlich). Auch das könnte das Finanzamt aber als Umgehung zu 1 sehen, oder? (+ Problematik B)
Selbst wenn eine Variante gefunden wird, die steuerlich nicht Mehrkosten versucht, bleiben noch folgende Probleme übrig:
A) Verlust der Abzugsmöglichkeit der halben AFA und halben Kreditzinsen, da B nur die Hälfte für Haus BB geltend machen kann, während A für Haus BB wohl keine AFA, Kreditzinsen geltend machen kann, da ja A keinerlei Kosten in Haus BB hatte. Korrekt? Oder gibt es eine Variante, die dies nicht ausschließt.
B) Wie wirkt sich dieses Verteilung auf etwaige Unterhaltspflichten von A und B aus? Würden die Einnahmen (sofern hierfür eine Variante gefunden wird) jeweils die Unterhaltsbemessungsgrundlage von A und B um jeweils 750 (nach Abzug diverser Kosten) erhöhen oder könnte die Unterhaltsbemessungsgrundlage von B weiterhin um 1500 erhöht werden (im Sinne einer Anspannung), da ja B grundsätzlich das Haus BB um 1500 vermieten könnte und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung voll der Unterhaltsbemessungsgrundlage hinzugezählt werden während Mietausgaben zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses nicht abzugsfähig sind). Wäre natürlich der "Supergau" wenn diese Vereinbarung (falls überhaupt möglich) zwar die Unterhaltsbemessungsgrundlage von A um 750 (nach Kosten) erhöht, aber dennoch bei B eine fiktive Erhöhung iHv 1500 (nach Kosten) hinzukommt.
Vielen Dank im Voraus
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| Stb Michael BRAUN schrieb am 23. Oktober 2017 folgendes: |
Sehr geehrter Herr Martin
Wenn B Eigentümer ist, dann wird das
Einkommen auch bei B versteuert.
Wenn A und B es zu gleichen Teilen vermieten wollen, müssen beide im Grundbuch stehen
Aufgrund Ihrer komplexen Anfrage rate ich Ihnen bei einem Steuerberater / Rechtsanwalt Ihrer Wahl einen Termin zu vereinbaren.
Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.
Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:
Michael BRAUN, Steuerberater
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