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Vermietung einer Eigentumswohnung - was muss eine Prognoserechnung beinhalten?


17. Februar 2018 Autor Keine Kommentare Kommentar schreiben
Insbesondere, wenn bei der Vermietung von Eigentumswohnungen Verluste anfallen verlangt das Finanzamt in vielen Fällen nach einer sogenannten Prognoserechnung. Dies liegt daran, dass in der Liebhabereiverordnung bestimmt wird, dass Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen ist, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen.

In der Verordnung wird somit die Vermutung aufgestellt, dass wenn bei der Vermietung von Eigentumswohnungen Verluste anfallen grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen ist.

Die Einstufung einer Vermietung als Liebhaberei hat zur Folge, dass allfällige Verluste keine ertragsteuerliche Relevanz haben, d.h. insbesondere nicht mit anderen positiven Einkünften z.B. aus einem Anstellungsverhältnis gegengerechnet werden. Es kann also in einem solchen Fall keine Steuergutschrift durch Verrechnung der Verluste aus der Vermietung mit anderen positiven Einkünften erwirkt werden.

Außerdem ist zu bedenken, dass mit der Einordnung als Liebhaberei im Sinn des § 1 Abs 2 LVO dem Steuerpflichtigen die Berechtigung zum Vorsteuerabzug verloren geht. Dies kann beim Erwerb einer neuen Vorsorgewohnung – die mit Verrechnung von Umsatzsteuer gekauft wurde - besonders unangenehm sein.

Nach § 2 Abs 4 LVO liegt bei Betätigungen gemäß § 1 Abs 2 LVO Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3 LVO) erwarten lässt.

Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert wird.

Tritt bei Betätigungen nach § 1 Abs 2 LVO eine Änderung der Bewirtschaftungsart oder der Tätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 4 LVO ein, ist anhand der geänderten Verhältnisse neuerlich zu beurteilen, ob für den neuen Zeitraum Liebhaberei vorliegt. Als Änderung der Bewirtschaftung gilt dabei nur eine grundlegende Änderung des wirtschaftlichen Engagements.
Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs 2 Z 3 LVO gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.

Der Abgabenpflichtige muss also eine Prognoserechnung aufstellen aus der hervorgeht, dass die Vermietung der Eigentumswohnung, Vorsorgewohnung innerhalb von 20 bzw. 23 Jahren jedenfalls objektiv geeignet ist einen steuerlichen Gesamtüberschuss abzuwerfen. Die Prognoserechnung unterliegt der freien Beweiswürdigung seitens der Behörde.

Die Prognoserechnung muss plausibel und nachvollziehbar sein. Dabei sind laut Verwaltungsgerichtshof bestimmte Mindestanforderungen an eine Prognoserechnung zu stellen (zwingende Miteinbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Instandsetzungen nach einem angemessenen Zeitraum; Orientierung an den tatsächlichen Verhältnissen; Beurteilung der Plausibilität anhand nachfolgend eingetretener Umstände).

Eine seriöse Prognosrechnung hat also den voraussichtlichen Erhaltungsaufwand/Instandhaltungsaufwand, nicht umlegbare Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis im Sinne von Leerstandskosten d.h. nicht umlegbare Betriebskosten während einer Leerstehenszeit zu enthalten.

Bei einer neu errichteten Wohnung kann der pauschal geschätzte Erhaltungsaufwand gegebenenfalls in den ersten Jahren entfallen. Es entspricht nämlich der allgemeinen Lebenserfahrung, dass über den Lebenszyklus eines Gebäudes die Kosten zu Beginn gering sind und kontinuierlich steigen. Grundsätzlich sollten zwischen 0,5% und 1,5% der Gebäudekosten als jährliche Instandhaltungsaufwand berücksichtigt werden.

Zudem sollten in jeder Prognoserechnung die Leerstandkosten einkalkuliert werden. Die Festlegung der Höhe für die Leerstandskosten beruht auf Werten aus der Vergangenheit. In der Praxis werden zwischen 3%-5% bei Mietwohnobjekten und 10% bei Gewerbeojekten des Rohertrages als Leerstandskosten angesetzt.

In einer realitätsnahen Prognoserechnung haben auch die voraussichtlichen Verwaltungskosten z.B. Kosten für Steuerberater, Fahrtkosten und dgl. mehr ihren unverzichtbaren Platz. Hier spielt es klarerweise auch eine Rolle, ob der Vermieter die Vorsorgewohnung bzw. Eigentumswohnung selbst verwaltet.

Haben Sie noch Fragen zum Thema Liebhaberei, Prognosrechnung, Vermietung. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Immobilienbereich unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an. Web: http://www.steuerberater-wien.at/

Mag. Peter Knöll

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Liebhaberei, Vermietung & Verpachtung 
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