Absetzbare Kosten vor Vermietung
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23. Juli 2014 |
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Im Folgenden kurzen Beitrag wird anhand eines Beispiels der Frage nachgegangen, unter welchen Voraussetzungen ein Steuerpflichtiger Aufwendungen, zur Erzielung künftiger Mieteinnahmen, berücksichtigen kann. Man spricht in diesem Zusammenhang von sogenannten vorweggenommenen oder vorbereitenden Werbungskosten, also Ausgaben bzw. Kosten, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden.
Sachverhalt
Herr Muster wohnt in einer Eigentumswohnung in Wien. Von seinem Vater hat er im Jahr X1 ein Haus in bester Lage geerbt. Herr Muster denkt darüber nach, das Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Jedenfalls aber lässt er das Haus im Jahr X1 sanieren. Insbesondere wird das Stiegenhaus neu ausgemalt, die Eingangstür getauscht, sowie eine neue Küche eingebaut. Ein Jahr nach Abschluss der Sanierungsarbeiten – im Jahr X3 - fasst Herr Muster den endgültigen Entschluss das Haus zu vermieten. Hierzu beauftragt er einen Immobilienmakler.
Fragestellung
In diesem Zusammenhang stellt sich Herr Muster die Frage, welche Sanierungskosten (Ausmalen des Stiegenhauses, Tausch der Eingangstür, neue Küche) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können.
Lösung
Im Rahmen der Überschussrechnung bei dem außerbetrieblichen Einkunftsarten (hier: Vermietung und Verpachtung) gilt prinzipiell das Zufluss-Abfluss-Prinzip. § 19 Abs. 2 erster Satz EStG 1988 bestimmt: Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Danach sind die Sanierungskosten – sofern überhaupt abzugsfähig (vgl. sogleich unten) - bereits im Jahr X1 zu berücksichtigen.
Grundsätzlich können Werbungskosten, die auf die Aufnahme einer künftigen Tätigkeit gerichtet sind, steuerlich berücksichtigt werden. Es muss allerdings ein ausreichend starker Zusammenhang mit der künftigen Tätigkeit bestehen.
Zusätzlich muss, im Zeitpunkt der Verausgabung, die ernsthafte Absicht zur Einkünfteerzielung (Vermietung) klar erwiesen sein. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss im Verausgabungszeitpunkt klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung getreten sein.
Die ersthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinaus gehender Umstände klar hervorgekommen sein. Dabei genügt es nicht, wenn die Vermietung eines Gebäudes als ein von mehreren Verwertungsmöglichkeiten bloß ins Auge gefasst und hierbei sondiert wird, ob sich das Gebäude günstiger durch Verkauf oder Vermietung verwerten lässt (vgl. VwGH 30.04.2003, 98/13/0127 mwN).
Aus dem Sachverhalt geht hervor, dass Herr Muster im Jahr X1 – im Zahlungszeitpunkt der Sanierungskosten - noch keine definitive Vermietungsabsicht hatte. Vielmehr sondierte er die Lage, welche Art der Verwertung für ihn vorteilhafter wäre.
Seinen Entschluss zu vermieten fasste er erst im Jahr X3. Mit Beauftragung des Maklers zur Mietersuche trat dieser Wille wohl auch ausreichend deutlich nach außen, sodass ab diesem Zeitpunkt allfällige (Sanierungs-)Kosten steuerlich abzugsfähig sind.
Die Kosten für das Ausmalen des Stiegenhauses, sowie die Kosten für die neue Eingangstüre können nicht berücksichtigt werden (allesamt Erhaltungsaufwendungen des Gebäudes). Es handelt sich ja dabei um Kosten, die zwar die (zukünftige) Einkunftsquelle fördern, jedoch auch die Lebensführung des Steuerpflichtigen berühren. Derartige Kosten zählen aufgrund des Aufteilungsverbotes zur Gänze zu den nicht abzugsfähigen Kosten der Lebensführung (vgl. § 20 EStG). Allenfalls könnten die Kosten als Topfsonderausgaben Berücksichtigung finden.
Anders verhält es sich mit der neuen Küche. Diese ist trotz physischer Verbindung mit dem Gebäude als eigenständiges Wirtschaftsgut zu qualifizieren (vgl. EStR Rz 3170). Das Zufluss-Abfluss-Prinzip kommt nicht zur Anwendung (kein Erhaltungsaufwand vgl. oben).
Die Einbauküche ist gedanklich mit Eröffnung der Vermietungstätigkeit (im Zeitpunkt der Anzeige nach § 120 Abs 2 BAO) in die Einkunftsquelle einzulegen. Die „Einlage“ hat nach § 16 Abs 1 Z 8 lit a EStG mit den historischen Anschaffungskosten zu erfolgen. Anschließend ist die Küche auf ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer abzuschreiben bzw. aufwandswirksam zu berücksichtigen.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Immobilienbesteuerung? Kontaktieren Sie Mag. Peter Knöll, Steuerberater in Wien. Als Spezialist für Immobiliensteuerrecht unterstütze ich Sie gerne mit meinem Fachwissen im Immobilienbereich.
Kontakt: Mag. Peter Knöll, peter.knoell@wien-steuerberater.at
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Absetzung für Abnutzung, Abschreibung, Vermögensverwaltung, Werbungskosten, Immobilienbesteuerung
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