Einlage einer Immobilie in eine Personengesellschaft
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01. Februar 2017 |
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Grunderwerbsteuer
Steuergegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Rechtsverkehr von inländischem Immobilienvermögen zwischen zwei Rechtsträgern. Da die Personengesellschaft anerkanntermaßen ein eigenes Rechtssubjekt ist stellt auch die Überführung von Immobilienvermögen in eine Personengesellschaft einen steuerbaren Akt dar.
Überträgt ein Gesellschafter eine Immobilie unentgeltlich in das Vermögen der Personengesellschaft, so ist der Verkehrswert der Immobilie auf dem variablen Kapitalkonto des Einlegenden zu verbuchen. Es wird also keine Gegenleistung (von der Gesellschaft) in Form von erhöhten Gesellschaftsrechten gewährt. Zivilrechtlich ist in einem solchen Vorgang eine Schenkung zu erblicken.
Dennoch vertritt die Finanzverwaltung die Ansicht, dass die (unentgeltliche) Einlage dem Gesellschafter einen Anspruch auf Auszahlung bzw. Entnahme vermittelt, der als Gegenleistung aufzufassen ist. Diese Auffassung könnte durchaus hinterfragt werden, zumal es im Willen der Gesellschaft steht, die Einlage wieder an den Gesellschafter zurückzuzahlen. Eine Entnahme erfordert nämlich nach dem gesetzlichen Leitbild die Zustimmung der übrigen Gesellschafter. Dieser beschränkten Verfügungsmöglichkeit wird von Seiten der Finanzverwaltung keine Bedeutung beigemessen.
Dies bedeutet, dass der Verkehrswert der Immobilie – der auf den variablen Kapitalkonten verbucht wird - als Gegenleistung zu sehen ist, weswegen bezogen auf diesen Wert 3,5% Grunderwerbsteuer zu entrichten ist. Allenfalls ist der Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage heranzuziehen.
Bei einer entgeltlichen Immobilien-Einlage dagegen - d.h. der Wert der Immobilie wird auf einem fixen Kapitalkonto erfasst; es kommt zur Gewährung von Gesellschaftsrechten – steht es außer Frage, dass der Verkehrswert (oder der höhere Grundstückswert) der Immobilie für die Steuerbemessung maßgebend ist. Der anzuwendende Steuersatz beträgt 3,5%.
Einkommensteuer
Überträgt ein Gesellschafter ein zu seinem Privatvermögen gehörendes Grundstück auf eine Personengesellschaft, so ist dieser Vorgang in einen Einlage- und Veräußerungsvorgang aufzuspalten. Insoweit die Übertragung den anderen Gesellschaftern zuzurechnen ist, ist eine Veräußerung bzw. Anschaffung anzunehmen. Der Einlagevorgang löst somit ImmoESt in Bezug auf die Fremdquote aus. Damit wird die Verschiebung von stillen Reserven – die im Privatvermögen des Einlegenden entstanden sind - verhindert.
Der Anteil, der auf den Einlegenden gemäß seiner Substanzbeteiligung entfällt ist als nicht steuerbarer Einlagevorgang zu beurteilen. Als Einlagewert sind somit die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder der niedrigere Teilwert anzusetzen.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Einlage von Immobilien in Personengesellschaften. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater in Wien mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen im Bereich der Immobilienbesteuerung unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Einlagen, Personengesellschaften, Immobilienbesteuerung
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