Übertragung der Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer
|
 |
25. Dezember 2018 |
 |
Autor |
 |
Keine Kommentare |
 |
Kommentar schreiben |
|
Gemäß § 31 Abs 2 WEG ist die Rücklage für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Die Instandhaltungsrücklage ist ein Sondervermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht quotenmäßiges Miteigentum der Liegenschaftseigentümer. Die Eigentümergemeinschaft ist also die Trägerin der Rücklage. Aus diesem Gund kann auch der einzelne Wohnungseigentümer keine Rückzahlung aus dem angesparten Teil der Rücklage verlangen.
Der OGH hat in seinem Urteil vom 15.12.2009, 5 Ob 171/09x ausgeführt, dass künftige Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts von der früher erfolgten Einhebung (besonders) hoher (und unverbraucht erhalten gebliebener) Beiträge zur Rücklage profitieren, während ihnen geringe oder nicht eingehobene Beiträge wirtschaftlich nachteilig sind; dies stellt bloß eine mittelbare Folgewirkung dar, die einen solchen späteren Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts nicht zum unmittelbar Geschädigten macht. Unterbleibt entgegen § 31 Abs 1 WEG die Einhebung einer Rücklage, so kann daraus ein späterer Käufer eines Wohnungseigentumsobjekts keinen Schadenersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft ableiten.
Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel von der Gegenleistung zu berechnen. Zur Gegenleistung gehört jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstückes gewährt. Da die Rücklage quasi ein unselbständiger Bestandteil der Wohnung ist – sie kann vom einzelnen Wohnungseigentümer nicht abgesondert bzw. zuückverlangt werden – stellt die Übernahme der Rücklage einen Teil der grunderwerbsteuelichen Gegenleistung dar. Die Rücklage kann also nicht als Sparguthaben aufgefasst werden, welches vom Erwerber gesondert d.h. neben dem Grundstück abgegolten wird.
Demgegenüber stellt die Instandhaltungsrücklage aus dem Blickwinkel des Ertragsteuerrechtes bzw. der Immobilienertragsteuer keinen Erlösbestandteil dar. Der Teil des Kaufpreises, der auf die Rücklage entfällt ist also aus der Steuerbemessungsgrundlage auszuscheiden. Konsequenterweise stellt die mit dem Grundstück mitübertragene Instandhaltungsrücklage auch keine Anschaffungskosten auf Seiten des Erwerbers dar. Dies liegt daran, dass in § 30 ff EStG nur die Veräußerung von Grundstücken erfasst wird. Die Instandhaltungsrücklage ist jedoch nach herrschender Auffassung aus ertragsteuerlicher Sicht kein Grundstück im Sinn des § 30 EStG (sondern ein Sparguthaben). Nach Meinung der Finanzverwaltung erfordert jedoch die Aussonderung der Rücklage einen Nachweis, der darin bestehen muss, dass der konkrete Guthabensbetrag im Kaufvertrag Erwähnung findet.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Instandhaltungsrücklage und Immobilienertragsteuer. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
|
Immobilienbesteuerung
|
|
|
|
