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Immobilienertragsteuer bei Übertragung eines Kleingartenhauses auf fremden Grund


18. Dezember 2012 Gast 4 Kommentare Kommentar schreiben
Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage betrifft die Immobilienertragssteuer: Fällt eine solche an, bei Übertragung eines Kleingartenhauses im Zusammenhang mit dem Wechsel des Unterpächters (auf der Kleingartenparzelle befindet sich ein Haus für welches eine Ablöse an den bisherigen Unterpächter bezahlt wird).

Danke im Voraus.

MfG Armin

Immobilienbesteuerung 
 Michael BRAUN schrieb am   19. Dezember 2012 folgendes:
Sehr geehrter Herr Armin

Vom Grundstücksbegriff iSd § 30EStG nF (Immobilienertragssteuer) sind Superädifikate erfasst, diese Auffasung vertritt auch die Literatur (siehe zB Hammerl/ Mayr, RdW 2012, 167; Perthold/Vaishor, Stabilitätsgesetz, SWK- Spezial 2012,12) .
Es kann daher zu einer Immobilienbesteuerung kommen.
Superädifikate gehören zu den "Gebäuden" im Sinne dieser Bestimmung (worauf die Gesetzesmaterialien ausdrücklich hinweisen- vgl Erläuterungen zur Regierungsvorlage zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 (1680 BglNR XXIV. GP)).
Auch nach der alten Rechtslage gehörten die Gebäude auf fremden Grund nämlich zu den Grundstücken (siehe UFS 12.3.2010, RV/0296-G/05). In Anlehnung an das Grunderwerbsteuerrecht versteht die Rechtssprechung unter einem Superädifikat- im ertragsteuerlichen Sinn- solche Gebäude "welche mit Zustimmung des Grundeigentümers auf fremden Grund und Boden errichtet wurden".
Damit unterscheidet sich die Definition des Steuerrechts insofern von jener des Zivilrechts, als es im Ertragssteuerrecht nicht auf den zeitlichen Aspekt ankommt (also darauf, dass das Gebäude nicht auf Dauer errichtet wird). Im Gegensatz dazu stellt das Zivilrecht nämlich auf den zeitlichen Aspekt ab: Das Superädifikat bleibt als ein nicht auf Dauer angelegtes Bauwerk ein selbständige bewegliche Sache und qualifizerit sich, obwohl der Begriff des Gebäudes im Zivilrecht sehr weit auszulegen ist, nicht als Gebäude (Vgl Klicka in Scshwimann, ABGB § 417 Rz3)

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Zu klären ist daher:
-) wann wurde das Gebäude angeschafft (VOR oder NACH dem 31.3.2002)?
-) trifft die Befreiung für selbst hergestellte Gebäude (Bauherr) zu (Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben)??

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater
 
 
 Armin schrieb am   19. Dezember 2012 folgendes:
Sehr geehrter Herr Braun,

vielen Dank für Ihre ausführliche Auskunft. Wie Sie vollkommen zu Recht ausführen ist der relevante Sachverhalt verkürzt dargestellt.

Ihre Kommentar basiert im Wesentlichen auf der Einschätzung, dass es sich hiebei um ein Superädifikat handelt. Meine Frage betrifft allerdings eine Baulichkeit eines Kleingartens, welche keine Superädifikate iSd § 435 ABGB sind, sondern unselbständiges Liegenschaftszubehör nach § 297 ABGB.

Was ich herausgefunden habe ist, dass für die Übertragung des Bauwerkes jedenfalls eine Grunderwerbssteuer anfällt, weshalb ich auch dahin tendiere, dass für gegenständlichen Vorgang eine Immobilienertragssteuer anfällt.

Wie lautet Ihre Meinung dazu?

MfG Armin
 
 Michael BRAUN schrieb am   20. Dezember 2012 folgendes:
Sehr geehrter Herr Armin

Die neue Rechtslage inkludiert unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke (Grund und Boden und GEBÄUDE) und Eigentumswohnungen. Daneben erfasst § 30 Abs 1 auch grundstücksgleiche Rechte ("Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen"- z.B.: Baurecht)
Beim Baurecht ist zu klären ob ein Wirtschaftsgute iSd § 30 Abs 1 EStG veräußert wird. Das Baurecht stellte nach der hM ein veräußerbares Wirtschaftsgut dar, wenn im Zuge der Einräumung des Baurechts eine Einmalzahlung durch den Bauberechtigten erfolgte und daneben im Falle der vorzeitigen Vertragsauflösung keine Rückverrechnung vorgesehen ist.

Aufgrund Ihrer Aussage dass es sich um ein unselbständiges Liegenschaftszubehör handelt, und den Plan der Regierung, welche Veräußerungen unter die Immobilienertragsteuer fallen soll, ist mE Immobilienertragssteuer (falls die Hersteller-Befreiung nicht greift) fällig.

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Die Steuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei elektronischer Einreichung ( FinanzOnline, ab 2003 Pflicht) bis Ende Juni des Folgejahres bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Sollten Sie durch einen Steuerberater vertreten werden, verlängert sich die Frist bis Ende des Folgejahres / Anfang des Folgefolgejahres (vgl. § 134 BAO).

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater
 
 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   20. Dezember 2012 folgendes:
Gegenständlich stellt sich die Frage, ob bei Verkauf eines Gartenhauses, welches auf fremden Grund steht (hier: auf einem gepachtetem Grund), der Vorpächter Immobilienertragsteuer entrichten muss.


• Verkauf von Gebäude auf fremden Grund, fällt Immobilienertragsteuer (Immo-ESt) an?

Bisher wurde diese Frage – soweit ersichtlich – im Schrifttum noch nicht behandelt. Deshalb möchte ich ihr eine kurze Darstellung widmen.


• Gebäude sind selbständige Wirtschaftsgüter im Sinn des § 30 EStG

Wirtschaftsgüter im ertragsteuerlichen Sinn, sind alle im wirtschaftlichen Verkehr nach der Verkehrsauffassung selbständig bewertbaren Güter jeder Art.

Gebäude sind geradezu klassische Bespiele für selbständige Wirtschaftsgüter. Sie sind getrennt von Grund und Boden zu beurteilen.

Als Gebäude ist jedes Bauwerk zu verstehen, das durch räumliche Einfriedung Menschen und Sachen einen Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Eintritt von Menschen gestattet, mit dem Boden fest verbunden und von einiger Beständigkeit ist. Eine dauerhafte Wohnnutzung ist nicht erforderlich (vgl. Thunshirn/Studera, ecolex 2012, 724 mwN).

Nach § 30 Abs 1 EStG sind private Grundstücksveräußerungen Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken. Der Begriff umfasst: „Grund und Boden, Gebäude und Rechte die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen“.

Gebäude werden in § 30 Abs 1 EStG namentlich aufgezählt ohne Einschränkung darauf, ob sie auf eigenem oder fremden Grund stehen. Somit fallen Veräußerungen von Gebäuden unter den Tatbestand der privaten Grundstücksveräußerung.

In den erläuternden Bemerkungen zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 wird hierzu folgendes festgehalten:
"In § 30 Abs. 1 soll auch der steuerliche Begriff des Grundstücks definiert werden. Unter einem Grundstück sind für ertragsteuerliche Belange der Grund und Boden samt Gebäude und grundstücksgleiche Rechte zu verstehen. Als (Teil-)Grundstück gelten diese Wirtschaftsgüter aber jeweils auch für sich, wenn sie isoliert veräußert werden."

Demnach ist ein Gebäude als Teilgrundstück zu qualifizieren, welches der Ertragsteuerpflicht unterliegt.

• Zurechnung der Einkünfte

Da das Gartenhaus auf fremden Grund steht (hier: auf gepachtetem Grund) geht es mit der Errichtung in das zivilrechtliche Eigentum des Verpächters über. Dennoch ist das Haus gemäß der im Ertragsteuerrecht gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise vgl. § 24 BAO als selbständiges (körperliches) Wirtschaftsgut zu qualifizieren, sodass es dem Pächter zuzurechnen ist.

Die Situation ist vergleichbar mit sogenannten Mietereinbauten bzw. Mieterinvestitionen für die der Mieter vgl. § 10 MRG gleich einem Gartenhausbesitzer vgl. § 16 Abs. 1 Kleingartengesetz (KlGG) bei Beendigung des Vertragsverhältnisses Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen hat (vgl. VwGH 4.2.1976, 1338/75, ÖStZB 1976, 119, Doralt/Ruppe I 10. Auflage, Rz 421).

Mieterinvestitionen stellen eigene Wirtschaftsgüter im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters dar, wenn er sie bis zum Ablauf der Mietzeit entfernen darf oder wenn er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung in Höhe des Restwertes der Einbauten hat (vgl. Marschner, Jakom 2012, § 4 Rz 173).


• Fazit

Meines Erachtens fällt bei Ablöse des Gartenhauses Immobilienertragsteuer an, sofern nicht die Herstellerbefreiung zum Tragen kommt. Zur Herstellerbefreiung siehe bitte: Selbst hergestellte Gebäude Herstellerbefreiung

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft keinesfalls den Rat eines Steuerberaters ersetzt.


Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
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