Erstellung einer Prognoserechnung unter Ansatz marktüblicher Mieten
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01. April 2018 |
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Ihr Ansprechpartner zu diesem Thema: Mag. Peter Knöll, Steuerberater
Als Einkunftsquelle ist eine Vermietung dann anzusehen, wenn sie geeignet ist, in vertretbarer Zeit einen Gesamtüberschuss zu erbringen. Tatbestandsvoraussetzung ist somit für das Vorliegen von Einkünften nicht ein tatsächlich erwirtschafteter Gesamterfolg (Gesamtgewinn, Gesamtüberschuss), sondern die objektive Eignung einer Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen, welche als Kennzeichen des subjektiven Ertragsstrebens nach außen in Erscheinung tritt.
Für den Fall, dass preisrechtliche Zwangsvorschriften, im besonderen gesetzliche Zwangsregelungen wie z.B. der sogenannte Kategoriemietzins, Richtwertmietzins oder aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften begrenzter Mietzins der marktüblichen Preisbildung entgegenstehen, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Frage, ob durch die Vermietung eine Einkunftsquelle begründet wird oder Liebhaberei vorliegt, (ausnahmsweise) nicht nach der objektiven Möglichkeit zur Erzielung eines tatsächlichen Ertrages innerhalb eines absehbaren Zeitraumes zu lösen. Von ausschlaggebender Bedeutung ist vielmehr (bei sonstigem Ertragstreben) die objektive Ertragsmöglichkeit unter Ausblendung der gesetzlichen Mietzinsbeschränkung.
Der Steuerpflichtige hat sich also die Frage zu stellen, ob bei Wegdenken der gesetzlichen Mietzinsbeschränkung innerhalb eines absehbaren Zeitraumes ein Geamtüberschuss aus der Vermietung entstehen würde.
Unterliegt ein Gebäude zwar gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen, würde aber der bei freier Vermietbarkeit erzielbare Gesamtbetrag ebenfalls keinen Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten erlauben, so ist ein Einfluß preisrechtlicher Zwangsvorschriften auf die Beurteilung als Liebhaberei nicht gegeben.
Bei einem Miethaus ist es trotz fehlender Aussicht, auf Dauer Überschüsse zu erzielen, nicht zulässig, Liebhaberei anzunehmen, wenn Zwangsvorschriften auf dem Wohnungssektor bzw Mietensektor Überschüsse verhindern.
Für den Fall gesetzlicher Mietzinsbeschränkung ist die Prognoserechnung über die Erzielung eines wirtschaftlichen Gesamterfolges unter Heranziehung fiktiver marktkonformer Mieten zu erstellen, wobei davon auszugehen ist, dass der Steuerpflichtige den durch preisrechtliche Zwangsvorschriften vorgegebenen Rahmen (im Wesentlichen) ausschöpft (vgl. VwGH vom 25. November 1999, 97/15/0144). Im Erkenntnis vom 16.02.2006, 2004/14/0082 hat der VwGH den letzten Satz seiner ständigen Rechtssprechung insofern abgeändert als er nun von „soweit der Vermieter den durch preisrechtliche Zwangsvorschriften vorgegebenen Rahmen (im Wesentlichen) ausgeschöpft hat.” spricht.
Nach Meinung des Autors ist das Abgehen vom ursprünglichen Wortlaut nicht ganz verständlich zumal im Steuerrecht der Grundsatz gilt, dass Fremde einander in aller Regel nichts zu schenken pflegen. Insofern ist die ursprüngliche Annahme des VwGH durchaus berechtigt, wenn er meint, dass der Steuerpflichtige in der Regel den möglichen gesetzlichen Preisrahmen ausschöpft. Klarerweise kann diese Annahme unter nahen Angehörigen nicht gelten.
In die gleiche Kerbe schlägt die Finanzverwaltung wenn sie ausführt, dasss vertragliche Vereinbarungen über Mietzinsbeschränkungen keine preisrechtlichen Zwangsmaßnahmen darstellen; die tatsächlich erzielten Einnahmen sind der Liebhabereibeurteilung zugrunde zu legen.
Beispiel des BMF: Ein Steuerpflichtiger kauft eine Wohnung und verpflichtet sich dabei vertraglich, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen. Auf Grund dieser „Mietzinsbeschränkung“ entstehen Verluste. Für die Liebhabereibeurteilung sind die tatsächlich erzielten Mietzinse und nicht fiktive marktkonforme Mietzinse maßgeblich.
Der praktische Anwendungsbereich des vorangegangen Beispiels dürfte jedoch ziemlich eingeschränkt sein, da es im Bereich des ABGB keine gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen gibt. Im Bereich dem MRG dagegen bei einem Bestandgeberwechsel eine Anpassung des Mietzins ipso jure ausgeschlossen ist. Der neue Eigentümer bzw. Bestandgeber ist nach § 2 Abs 1 MRG als Rechtsnachfolger an die bestehenden Verträge gebunden. Es besteht aufgrund der gesetzlichen Restriktionen keine Möglichkeit im Rahmen eines Eigentümerwechsels den Mietzins zu erhöhen.
Dies bedeutet aber auch, dass ein Steuerpflichtiger der eine für Wohnzwecke vermietete Altbauwohnung erwirbt im Rahmen der Prognosrechnung statt der tatsächlichen Mieteinnahmen die fiktive marktübliche Miete ansetzen darf (sofern diese über dem Richtwertmietzins liegt). Die Ermittlung fiktiver marktkonformer Mietzinse kann beispielsweise anhand des WKO Mietenspiegels oder anhand von „Vergleichsvermietungen“ (z.B. Internetseiten von Immobilienmaklern) erfolgen.
Haben Sie noch Fragen zum Thema Prognosrechnung und marktüblicher Mietzins. Mag. Peter Knöll ist Steuerberater mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobiliensteuerrecht. Mit seinem Fachwissen unterstützt er Sie gerne. Rufen Sie ihn einfach unter 0650/ 634 70 42 an.
Web: http://www.steuerberater-wien.at/
Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Liebhaberei, Vermietung & Verpachtung
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