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Hauptwohnsitzbefreiung: Aufgabe des Hauptwohnsitzes nach einer Veräußerung ohne zeitliche Beschränkung möglich?

Bezieht sich Immobilienertragssteuer immer auf Eigentum (Hauptwohnsitzbefreiung) ?


22. Oktober 2012 Gast 8 Kommentare Kommentar schreiben
Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich wohne in meiner Wohnung seit 6 Jahren (Hauptwohnsitz). Am 1. 4. 2011 unterschrieb ich den Kaufvertrag für die Wohnung (Verrechnungsstichtag wurde auf 1.1.2011 datiert). Wird beim Verkauf der Wohnung die Immobilienertragsteuer fällig, da ich weniger als 2 Jahre Eigentümer der Wohnung bin oder bin ich befreit, da ich bereits über 5 Jahre mit Hauptwohnsitz darin wohne? Dem Immobiliensteuerrechner auf dieser Website zufolge bin ich befreit, jedoch wurde mir bisher immer gesagt, dass die Dauer des Eigentums gilt. Was ist richtig?
Vielen Dank!

Immobilienbesteuerung, Stabilitätsgesetz 2012, Hauptwohnsitzbefreiung 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   26. Oktober 2012 folgendes:
Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die bisherige Hauptwohnsitzbefreiung (lit a) für private Immobilienverkäufe etwas verändert, als auch klarstellend ergänzt (Stichwort:"bis zur Veräußerung"). Zudem wurde ein neuer Hauptwohnsitzbefreiungstatbestand (lit b) eingeführt (siehe lit b).

§ 30 Abs 2 EStG lautet: "Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer

a) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

b) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird ...
"

• Kommentar zur lit a)

Die Befreiung nach lit a) setzt eine Eigentümerposition des Veräußerers voraus. Darüber hinaus muss die Immobilie von der Anschaffung bis zur Veräußerung ohne Unterbrechung während einer Dauer von mindestens zwei Jahren als Hauptwohnsitz verwendet worden sein. Die Möglichkeit Besitzzeiten bei unentgeltlichen Übertragungen zusammenzurechnen wurde ersatzlos gestrichen. Somit kommt für geschenkte oder geerbte Immobilien die Befreiung nach lit a nicht mehr in Betracht. Es scheitert am Kriterium "ab bzw. seit der Anschaffung". Denn als "Anschaffung" wird in Zusammenhang mit Spekulationsgeschäften bzw. § 30 EStG idF 1. Stabilitätsgesetz 2012 immer ein entgeltlicher Vorgang (Kauf, Tausch) verstanden.


• Kommentar zur lit b)

Im Unterschied zur Befreiung nach lit a) setzt lit b) keine Eigentümerposition während der Hauptwohnsitzzeit des Veräußerers voraus. Die erläuternden Bemerkungen zum 1. Stabilitätsgesetz 2012 geben hierzu folgendes Beispiel: ...im Zuge einer Scheidung auch jener Ehepartner begünstigt, der noch vor der Veräußerung des im Eigentum beider Ehepartner stehenden Eigenheimes, aus dem gemeinsamen Ehewohnsitz ausgezogen ist. ...

Auch muss der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung aufgegeben werden, damit die Befreiung greift. Lediglich eine fünfjährige ununterbrochene Verwendung als Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre durch den Veräußerer ist gefordert. Wird die Wohnung vermietet, so greift trotz dessen die Hauptwohnsitzbefreiung, sofern die Fünfjahresfrist innerhalb der letzten 10 Jahre erfüllt ist.

Mit folgender Grafik möchte ich einen Überblick über die Hauptwohnsitzbefreiung für private Immobilienverkäufe nach dem 31. März 2012 geben.

Hauptwohnsitzbefreiung grafisch dargestellt





Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
 Wibmer Johanna schrieb am   30. Oktober 2012 folgendes:
Guten Tag,
ich habe meine Immobilie (halber Hausanteil in Wien mit eigener Wohnung darin) im Jahr 2002 durch Übergabe (Schenkung) erworben. Wie ist das bei Verkauf mit der Steuer und dem Hauptwohnsitz.
Ich wohne im Waldviertel und bin zur Zeit in Wien mit Zweitwohnsitz gemeldet.
Wie komme ich zur steuerfreien Veräußerung, sollten wir das Haus verkaufen wollen.
Welche Folgen hat die Meldung des Hauptwohnsitzes in Wien für mich.

mit bestem Dank,
Johanna Wibmer,
 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   30. Oktober 2012 folgendes:
Sehr geehrte Frau Widmer!

Auf Ihre Frage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

Ihren Schilderungen zufolge handelt es sich bei dem übergebenen Gebäude offenbar um ein Eigenheim. Eigenheim ist ein Wohnhaus im Inland mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn zumindest zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dient (vgl. § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG).

Bei Miteigentumsverhältnissen steht die Hauptwohnsitzbefreiung jenen Miteigentümern zu, welche die Voraussetzungen der Befreiung erfüllen. Die Steuerpflicht besteht in diesem Fall nur für jene Miteigentümer, welche das Hauptwohnsitzerfordernis (bzw. die "Behaltefrist") nicht erfüllen (vgl. EStR Rz 6635).

Um den Hausanteil steuerfrei verkaufen zu können, sollten Sie ihn zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benützen. Wird der Hausanteil bzw. die Wohnung lediglich als Zweitwohnsitz verwendet, kann die Befreiung nicht in Anspruch genommen werden.

Zu beachten ist ferner, dass bei Vorliegen mehrerer Wohnsitze als Hauptwohnsitz jener Wohnsitz anzusehen ist, zu dem der sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen haben (Mittelpunkt der Lebensinteressen).

Sie müssen daher den Nachweis erbringen, dass Sie in erster Linie in Wien leben. Eine Hauptwohnsitzmeldung in Wien wäre daher jedenfalls zweckdienlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft lediglich als eine erste rechtliche Orientierung dienen kann und keinesfalls den Rat eines Steuerberaters ersetzt.


Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
 Josef Hauser schrieb am   27. August 2013 folgendes:
Frage zur Abgrenzung des Veräußerungsgewinnes eines betrieblich genutzten Anteiles an einem Eigenheim.

Ein selbst errichtetes Eigenheim wird seit Fertigstellung als Hauptwohnsitz genutzt und zu weniger als 1/3 der Nutzfläche betrieblich genutzt. Die Veräußerung erfolgt fünf Jahre nach der Errichtung (insgesamt sieben Jahre nach dem Ankauf des Grundstückes), der Hauptwohnsitz ist also in dem Eigenheim für jedenfalls fünf Jahre seit Errichtung gegeben.

Fall A: Die betriebliche Nutzung beginnt ein Jahr nach der Hauptwohnsitzbegründung und endet mit dem Verkauf (insgesamt also 4 Jahre betriebliche Nutzung)

Fall B: Die betriebliche Nutzung beginnt zwei Jahre nach der Hauptwohnsitzbegründung und endet mit dem Verkauf (insgesamt also 3 Jahre betriebliche Nutzung)

Fall C: Die betriebliche Nutzung beginnt ein Jahr nach der Errichtung und endet drei Jahre nach der Errichtung (ein Jahr ausschließlich private Nutzung, danach zwei Jahre teilweise betriebliche Nutzung, danach noch weitere zwei Jahre vollständige private Nutzung).

Im Fall A und B greift mE. jedenfalls die Hauptwohnsitzbefreiung für den privat genutzten Anteil. Unklar ist mir jedoch, ob ein Veräußerungsgewinn auf den betrieblich genutzten Gebäudeteil einerseits und den betrieblich genutzten Grund und Boden andererseits zu versteuern ist ?

Im Fall C: Liegt hier eine vollständige Hauptwohnsitzbefreiung (also sowohl für privat als auch betrieblich genutzten Grund und Boden als auch Gebäude), also der gesamteVeräusserungsgewinn ist steuerfrei ?

mfg

Josef
 
 Roman_W schrieb am   22. Oktober 2013 folgendes:
Hallo,

hätte da noch eine Frage dazu.

Ich veräussere gerade meine ETW die ich im Oktober 2011 gekauft habe.
Als Übergabetermin ist 1.12.2013 geplant.
Diese Wohnung war (und ist noch) mein "Lebensmittelpunkt" (wie es so schön heisst).
Aus anderen Gründen habe ich mich jedoch bereits nach Erwerb meiner neuen Immobilie vor ein paar Monaten an der neuen Adresse anmelden müssen (Melderegister).
(Nebeninfo: Der Grund war KEIN Förderung, die in ihren Voraussetzungen ja ebenfalls den Lebensmittelpunkt gehabt hätte. Bsp. NÖWBF)
Gelten als Nachweis nur die Daten des Melderegisters oder wie ist die 2 jährige Benutzungsfrist zu "beweisen"?

LG,
Roman
 
 Stb Michael BRAUN schrieb am   23. Oktober 2013 folgendes:
Sehr geehrter Herr Roman_W

Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Als Nachweis neben Meldezettel gilt auch Stromverbrauch, Wasserverbrauch, ....

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html


Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater
 
 
 Jochen schrieb am   02. Mai 2017 folgendes:
Für die Hauptwohnsitzbefreiung, was gilt als Anschaffungsdatum? Kaufvertrag (Bauträgerwohnung), Bezug (ca ein Jahr später nach Fertigstellung) oder Grundbuch verbücherung (war wegen Mängelabwicklung und Zahlungseinbehalt erst noch ein Jahr später)? Danke.
 
 Mag. Peter Knöll schrieb am   02. Mai 2017 folgendes:
Grundsätzlich ist der Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes (hier: Kaufvertrag) maßgeblich.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater
 
 
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