Vorbehaltsfruchtgenuss mit Substanzabgeltung – verkehrssteuerliche Folgen
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25. Dezember 2018 |
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In der Praxis stellt die Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt des Fruchtgenusses eine beliebte Form der vorweggenommenen Erbfolge dar. Anstatt eine Immobilie per Testament im Erbweg den Kindern zu vermachen wird sie noch zu Lebzeiten des Erblassers bei gleichzeitiger Zurückbehaltung des Fruchtgenusses geschenkt.
Seit der Steuerreform 2015/2016 stehen dabei weniger steuerliche Effekte im Vordergrund als der vorausschauende Wille Streitigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden bzw. für alle Seiten (grundbücherlich) gesicherte Verhältnisse zu schaffen bzw. ggf. Liquiditätsengpässe innerhalb der Familie zu vermeiden.
Der Beschenkte erwirbt vorzeitig grundbücherliches Eigentum, das ihm niemand mehr nehmen kann. Bei einem Testament wäre dies dagegen nicht sichergestellt, zumal der Testator jederzeit seine letztwillige Verfügung abändern bzw. widerrufen kann.
Der Geschenkgeber ist ebenfalls auf Lebzeit grundbücherlich gesichert; er kann die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten.
Aus ertragsteuerlicher Sicht gilt eine Fruchtgenussrechtseinräumung dann als optimal ausgestaltet, wenn beim Fruchtgenussberechtigten die Absetzung für Abnutzung bezogen auf das Gebäude weitergeführt werden kann. Grundsätzlich würde nämlich durch die Einräumung des Fruchtgenusses die AfA (Absetzung für Abnutzung) verloren gehen, da es mit der Rechtseinräumung zu einem Auseinanderfallen von Einkunftsquelle und wirtschaftlichem Eigentum an der Liegenschaft, Wohnung kommt.
Dieser nachteilige Effekt kann durch Vereinbarung einer Substanzabgeltung zwischen dem Eigentümer und Fruchtgenussberechtigten ausgeglichen werden. Leistet also der Fruchtgenussberechtigte dem Fruchtgenussbesteller eine Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der bisher geltend gemachten Gebäude-AfA, ist diese Zahlung beim ihm abzugsfähig, während der Fruchtgenussbesteller eine Einnahme in dieser Höhe erzielt, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht. Auf diese Weise kann die Gebäude-AfA beim Fruchtgenussberechtigten nachgebildet werden.
Aus dem Blickwinkel des Grunderwerbsteuerrechtes ist anzumerken, dass vom Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (hier: des Fruchtgenusses) eine Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie darstellt. Dabei ist allerdings vom Wert des Fruchtgenussrechtes der kapitalisierte Wert der Substanzabgeltung abzuziehen. Es ist also eine Nettobetrachtung anzustellen. Sofern die Übertragung bzw. Schenkung der Wohnung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses nicht im Familienverband im Sinne des § 26a GGG geschieht kann der Vorbehalt des Fruchtgenusses zu einer erheblich erhöhten Grunderwerbsteuer führen (im Familienverband gilt jede Art der Übertragung als unentgeltlich!).
Gemäß § 33 TP 9 GebG unterliegen Dienstbarkeiten, wenn jemandem der Titel zur Erwerbung einer Dienstbarkeit entgeltlich eingeräumt oder die entgeltliche Erwerbung von dem Verpflichteten bestätigt wird, einer Gebühr von 2 v.H. von dem Werte des bedungenen Entgeltes der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Aufwendungen, die der Fruchtgenussberechtigte auf Grund vertraglicher Verpflichtungen zu tragen hat (hier: Substanzabgeltung), um in den Genuss des Fruchtgenussrechtes zu kommen, stellen ebenfalls Gegenleistung für die Einräumung des Fruchtgenussrechtes dar.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Fruchtgenussberechtigte aus Sicht des Gebührenrechtes zur Erlangung der Dienstbarkeit die Liegenschaft als auch die Substanzabgeltung dem (neuen) Eigentümer versprechen musste. Nach § 15 Abs. 3 GebG sind Rechtsgeschäfte, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, von der Gebührenpflicht ausgenommen. Nach der ständigen Rechtsprechung (vgl. etwa VwGH 30.05.1994, 93/16/0189) zu § 15 Abs 3 GebG unterliegt nur jener Teil des bedungenen Entgelts der Gebührenpflicht, der nicht vom Grunderwerbsteuergesetz erfasst ist. Der (kapitalisierte) Wert der Substanzabgeltung ist somit einer Gebühr von 2 v.H. zu unterziehen.
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Mag. Peter Knöll
Mag. Peter Knöll, Steuerberater |
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Absetzung für Abnutzung, Abschreibung, Fruchtgenuss, Immobilienbesteuerung, Fruchtgenussrecht
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