Veräußerung von geerbter Immobilie, steuerpflichtig?

13. März 2012

Gast

178 Kommentare

Kommentar schreiben

Besteht nach dem Stabilitätsgesetz eine Steuerpflicht für die Veräußerung einer Immobilie, wenn das betreffende Grundstück im Erbweg erworben wurde und weiterverkauft wird?

Immobilienbesteuerung, Stabilitätsgesetz 2012

Mag. Peter Knöll schrieb am

13. März 2012 folgendes:

Nach alter Rechtslage war die Veräußerung von geerbten Immobilien grundsätzlich steuerfrei. Denn nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG aF reichte bereits eine zweijährige Besitzzeit (mit Hauptwohnsitzqualität) des Rechtsvorgängers bzw. des Erblassers, damit der Erbe steuerfrei veräußern konnte.

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 ist nun Schluss damit.

Die Zweijahresfrist wird vom Gesetzgeber bewusst verschärft. Der Erbe soll nicht mehr in den Genuss der Befreiung kommen, weil er den Erlös der Wohnung ja nicht braucht, um sich eine Ersatzwohnung zu kaufen. Es gibt daher ab dem 1. April 2012 keine Zusammenrechnung von Besitzzeiten. Die zeitnahe Veräußerung von geerbten Immobilien ist daher regelmäßig steuerpflichtig (Ausnahme: Der Erbe hat die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre länger als 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benützt).

Grundsätzlich ermittelt sich der Veräußerungserlös als Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (des Rechtsvorgängers).

Allerdings kann der Erbe, wenn das Grundstück am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, von der pauschalierten Ermittlung des Veräußerungserlöses Gebrauch machen. Grundsätzlich beträgt dieser 14% des Veräußerungserlöses.

Die Immobilien-Steuer beträgt 25% von dem so ermittelten Veräußerungserlös.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Max Schmied schrieb am

15. März 2012 folgendes:

Ich verstehe leider nicht ganz, ist nun die Veräußerung einer geerbten oder geschenkten Immobilie immer steuerpflichtig?

Mag. Peter Knöll schrieb am

15. März 2012 folgendes:

Ja, der zeitnahe Verkauf einer geschenkten oder im Erbweg erworbenen Immobilie ist nach dem 1. April 2012 grundsätzlich immer steuerpflichtig. Nur wenn der Erbe oder Geschenknehmer, die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre mehr als 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benützt hat, ist eine zeitnahe Veräußerung der geerbten Immobilie unschädlich, d.h. steuerfrei.

Grundsätzlich ermittelt sich der Veräußerungserlös als Unterschiedbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (des Erblassers).

Allerdings kann der Erbe oder Geschennehmer, wenn das Grundstück am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, von der pauschalierten Ermittlung des Veräußerungserlöses Gebrauch machen.
Dieser beträgt in aller Regel 14% des Veräußerungserlöses.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

klaus schrieb am

16. März 2012 folgendes:

wie verhält sich das bei reinen grundstücksflächen..im speziellen landwirtschaftlichen wobei es seit gut 40 jahren keine landwirtschaft mehr gibt..die grundstück immer vererbt wurden und ich die nun verkaufen möchte..da gibt es ja keinerlei anschaffungskosten. bei einm verkaufspreis von sagen wir mal 100.000.- € wären dann 25.000.- € fürs finanzamt?? das wäre ja ne teilweise enteignung.....

Kickmaier Natascha Petra schrieb am

17. März 2012 folgendes:

Mein Lebensgefährte starb am 19.6.2008. Er hat mir ein Haus vererbt welches ich nun verkaufen möchte. Er hat zuvor das 1/2 Haus von seiner Mutter geerbt und etwa 2005 die andere Hälte seinem Vater abgekauft. Da ich bereits einen Käufer für das Haus habe, bin ich mir nicht sicher ob es besser wäre noch den Kaufvertrag im März zu machen oder eher im April. Mein Lebensgefährte hatte bis zu seinem Tode den Hauptwohnsitz beim Haus ich allerdings nicht! Das Haus wurde im Nov. 2008 geschätzt (wegen der Minderjährigen Tochter). Wird nun die Differenz zw. Schätzwert des Hauses und Verkaufspreis des Hauses zur Berechnung der Steuer herangezogen oder wie wird sonst die Steuer berechnet?

Mag. Peter Knöll schrieb am

20. März 2012 folgendes:

Ihren Schilderungen zufolge ist die Haushälfte die Ihr Mann von seinem Vater gekauft hat am 31. März 2012 wohl noch jedenfalls steuerverfangen (die 10jährige Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen).

Die andere Hälfte des Hauses - von der Mutter geerbt - ist hingegen am 31. März 2012 nicht steuerverfangen (Annahme: Die Mutter hat das Gebäude vor dem 31. März 2002 erworben vgl. EStR Rz 6628).

Erwarten Sie einen Verlust aus der Veräußerung (vereinfacht: 1/2 Veräußerungserlös - 1/2 Anschaffungskosten Haus) so wäre eine Verkauf vor dem 31. März 2012 günstiger (die Zehnjahres-Frist bezogen auf den Anteil der Mutter muss aber bereits im Zeitpunkt des Verkaufes abgelaufen sein).

Resultiert aus der Veräußerung hingegen ein Gewinn sollten Sie grundsätzlich nach dem 31. März 2012 veräußern.

Bei einer Veräußerung nach dem 31. März 2012 würde sich die Steuer wie folgt berechnet: 1/2 Veräußerungserlös x 3,5% + [ (1/2 Veräußerungserlös - 1/2 Anschaffungskosten) x 25 % ].

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft ohne Gewähr erfolgt und keinesfalls den professionellen Rat eines Steuerberaters ersetzt.

Wilhelm schrieb am

20. März 2012 folgendes:

Hallo Herr Klaus,

Eine Veräußerung vor dem 31. März 2012 wäre steuerfrei, nach dem 31. März würde hingegen 3,5% vom Veräußerungserlös als Steuer anfallen.

In Ihrem Fall wird ein Verkauf vor dem 31. März 2012 wohl nur dann sinnvoll sein, wenn Sie ohnehin schon einen Käufer und Kaufvertrag "haben".

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft ohne Gewähr erfolgt und keinesfalls den professionellen Rat eines Steuerberaters ersetzt.

KRANICH schrieb am

29. März 2012 folgendes:

....wie wird eigentlich die Berechnungsgrundlage (Anschaffungswert) berechnet wenn es sich z.b. um Generationen innerhalb des Familienverbandes weitervererbte landwirtschaftliche Grundstücke handelt und keine alten Unterlagen (KV) vorhanden sind??
z.b. landwirtschaftliches Grundstück Grossvater 1950 käuflich erworben und Enkel verkauft es nach April 2012 um 100.000.-?
....von welchem Wert wird da ausgegangen oder wird da seitens des FA das Grundstück zum Erwerbszeitpunkt (Erbfall) des Enklels geschätzt??

Mag. Peter Knöll schrieb am

30. März 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Kranich!

Falls keine Umwidmung von Grünland in Bauland nach 1987 erfolgt ist, würde die Basis für die Immobiliensteuer 14% vom Veräußerungserlös betragen. Anders gesagt, bei enem Veräußerungserlös von Euro 100.000 beträgt die Basis für die Steuer Euro 14.000. Der Steuersatz liegt bei 25%.
Somit beträgt die Steuer 14.000 x 25% = 3.500 Euro.

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft keinen professionellen Rat von einem Steuerberater Ihrer Wahl ersetzt.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Peter Woinar schrieb am

24. April 2012 folgendes:

Ich habe von meinen Eltern das Haus geerbt, das meine Eltern vor ca 45 Jahren selbst erbaut haben und ihr ständiger Hauptwohnsitz war. Ich bin jetzt seit März 2012 im Grunbuch als Besitzer eingetragen. Wenn ich jetzt das Haus verkaufen möchte muss ich dann die Immobiliensteuer von 25% des Verkaufspreis zahlen, oder welche Kosten und wie viel kommen auf mich zu wenn ich mein geerbtes Haus jetzt verkaufe?

Mio Rath schrieb am

24. April 2012 folgendes:

Herr Woinar!

Da Ihr Haus bereits lange in Familienbesitz ist - länger als 10 Jahre, maW das Vermögen ist nicht mehr steuerverfangen - fällt bei einem Verkauf "nur" die pauschalierte Steuer in Höhe von 3,5% des Verkaufspreises an.

Zu beachten ist, dass Kosten in Zusammenhang mit der Veräußerung nicht berücksichtigt werden können.
Insofern ist der günstige Steuersatz von 3,5% nach § 30a EStG vielleicht doch nicht mehr so "günstig".

Sie können aber auch optional von der "Normalbesteuerung" Gebrauch machen.

Viel Erfolg beim Verkauf.

Hubert schrieb am

22. Mai 2012 folgendes:

Eine bekannte Frau hat ein Haus von ihren Eltern 2008 übertragen bekommen das 1950 von diesen selbst erbaut wurde. Im Juni 2012 soll es verkauft werden Da es eine Ausnahme von der Immobilienertragsseuer bei selbst errichteten bzw. herrgestellten Gebäuden gibt möchte ich wissen, ob das ganze Anwesen der Steuer unterliegt oder nur das Grundstück?

siegfried schrieb am

03. August 2012 folgendes:

Ich habe von meinem Vater 2011 die Hälfte eines Einfamilienhauses (erbaut in den 1970er Jahren) geerbt, mein Bruder die andere Hälfte. Ich habe schon lange den Hauptwohnsitz in Wien, mein Bruder im nahen Ausland. Wir überlegen wie wir weiter vorgehen, auch ein Verkauf steht im Raum. Nun meine Frage: Welcher Steuersatz kommt zur Anwendung, wenn einer dem anderem seine Hälfte ablösen will? Und wer muss dann von welchem Betrag was bezahlen? Käufer oder Verkäufer? Macht es einen Unterscheid, ob der im Ausland wohnende dem anderen seinen Anteil abkauft oder umgekehrt? Und welcher Steuersatz käme zur Anwendung (auch von welchem Betrag), wenn wir an einen Dritten verkaufen? Danke für die Auskunft.

Mag. Peter Knöll schrieb am

08. August 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Siegfried,

Ohne den maßgebenden Sachverhalt im Detail zu kennen, möchte ich auf Ihre Frage wie folgt Stellung nehmen:

Aus österreichischer Sicht macht es keinen Unterschied ob der Immobilienverkäufer im Inland oder Ausland wohnt bzw. sitzt, die Immobilienertragsteuer fällt in gleicher Höhe an.

Die Immobilienertragsteuer würde für Ihren Bruder und Sie jeweils 3,5% vom Kaufpreis betragen (für den ersten Verkauf).

Wenn letztlich ein Verkauf an einen Dritten beabsichtigt ist wäre prinzipiell aus steuerlicher Sicht ein familieninterner Verkauf nicht ratsam, da in diesem Fall die Grunderwerbsteuer 2% bzw. 3,5%, Grundbucheintragungsgebühr 1,1% für den Hälfteanteil des Gebäudes zweifach anfallen würde (einmal bei der familieninternen Ablöse, einmal beim Verkauf an einen Dritten).

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Maria Zacharias schrieb am

18. August 2012 folgendes:

Von meinem im März 2012 verstorbenen Großonkel habe ich als einer von vier Erben einen 30%igen Anteil an einer von ihm vor 1970 erworbenen und bis zu seinem Tod von ihm bewohnten Eigentumswohnung geerbt und im Juni außerbücherlich die Anteile der drei Miterben erworben, um die Wohnung jetzt verkaufen zu können. Wie wird die von mir (und allenfalls von den anderen Erben) zu entrichtende Immobilienertragsteuer berechnet?

Karin Petar schrieb am

21. August 2012 folgendes:

Ich verstehe die "pauschalierte Ermittlung d. Veräußerungserlöses" nicht = 14 % d. Verk.Erlöses davon 25 %. Mein Großvater hat das Haus selbst gebaut, es dann meiner Mutter geschenkt und diese hat es dann mir geschenkt. Kann ich von dieser pauschalierten Ermittlung auch Gebrauch machen oder muss ich immer die 3,5 % vom tatsächlichen Verkaufserlös bezahlen. Vielen Dank für Ihre Info!

Mag. Peter Knöll schrieb am

25. August 2012 folgendes:

Ja, in Ihrem Fall würde bei einem Verkauf letztlich 3,5% des Verkaufspreises als Immobiliensteuer (vulgo: Immobilienertragsteuer) anfallen (das entspricht: 0,14 x Verkaufspreis x 0,25 Steuertarif).

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Johann Reif schrieb am

26. August 2012 folgendes:

Hallo !!

Ich habe eine Frage: Ich habe vor kurzem einen Baugrund verkauft den ich 2009 beim Übernehmen der Landwirtschaft übernommen habe!! Der Baugrund wurde 2005 von landwirtschaftlicher Nutzfläche auf Baugrund von meinen Eltern umgewidmet !! Mit welcher Steuer muss ich rechnen??

Mit freundlichen Grüßen

Mike Y. schrieb am

30. August 2012 folgendes:

Hallo,

Meine Frage wäre; Ich und meine Frau bekommen von ihren Eltern eine Immobilie im Wert von 380.000€ geschenkt. Was natürlich sehr schön ist für uns :) , aber müssen wir da mit einer Versteuerung rechnen, wenn ja in welcher Höhe?

Mit freundlichen Grüßen

Mike Y.

Andreas Krug schrieb am

30. August 2012 folgendes:

Meine Cousin und ich haben eine Eigentumswohnung geerbt.
Die Einantwortung des Gerichtes ist mit 7.3.2012 erfolgt.

Meine Frage:

1.Sind wir Steuerpflichtig bei einem Verkauf der Wohnung ?
2.Spielt es eine Rolle wann wir die Wohnung verkaufen?
3. Wie hoch würde eine anfallende Steuer sein.

Mag. Peter Knöll schrieb am

31. August 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mike,

Mit 1. August 2008 ist zwar die Erbschafts- und Schenkungssteuer ausgelaufen, trotzdessen fällt für die unentgeltliche Übertragung im gegenständlichen Fall eine Steuer an, nämlich die Grunderwerbsteuer (Annahme: Es handelt sich um inländisches Grundvermögen). Diese beträgt zwischen Verwandten 2%, zwischen anderen Personen 3,5%.
Überdies fällt Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,1% an.

Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Grundbucheintragungsgebühr wird bei unentgeltlichen Übertragungen vom dreifachen Einheitswert der Liegenschaft bemessen.

Zusätzlich ist die Schenkung nach dem Schenkungsmeldegesetz 2008 gemäß § 121a BAO meldepflichtig.

Immobiliensteuer (vulgo: Immobilienertragsteuer) fällt bei einer unentgeltlichen Übertragung (z.B. Schenkung, Erbschaft) nicht an.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Christine P. schrieb am

02. September 2012 folgendes:

Hallo!
Ich habe von meiner im Jahr 2009 verstorbenen Tante eine Wohnung geerbt. Nun denke ich daran sie zu verkaufen, habe aber selber nie darin gewohnt.
Welcher Prozentsatz würde hier als Steuer abzuführen sein? Muss ich dann von mir aus die Steuer unaufgefordert einzahlen? Oder tritt das Finanzamt an mich heran? Wie erfahren die davon?
Wäre für eine Antwort sehr dankbar, kenne mich mit solchen Dingen überhaupt nicht aus.
Mit freundlichen Grüßen
Christine

Mag. Peter Knöll schrieb am

04. September 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Christine,

Um eine Antwort auf Ihre Frage geben zu können muss man wissen, wann Ihre Tante (Rechtsvorgänger bzw. Erblasser) die Wohnung gekauft hat. In welchem Jahr?

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Yasmina SD schrieb am

04. September 2012 folgendes:

Sehr geehrter Experte!
Ich werde aus diesem Stabilitätsgesetz nicht schlau. Folgender Fall
Ich habe 2008 eine Eigentumswohnung von meinem Vater geerbt und auch Erbaschaftssteuer dafür bezahlt.
Diese Wohnung wurde im Jahr 1969 von meinem Vater gekauft. Ich selbst habe nie darin gewohnt. Die Wohnung verkaufe ich dieses Monat. Mit welcher Steuerbelastung muß ich nun rechnen?
Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen unendlich dankbar. mfg

Mag. Peter Knöll schrieb am

06. September 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Yasmina,

Der Verkauf der Wohnung ist steuerpflichtig nach dem 1. Stabilitätsgesetz 2012.

Der Überschuss aus dem Verkauf kann auf zwei Arten berechnet werden.

Entweder nach der pauschalen Einkünfteermittlung gemäß § 30 Abs 4 EStG (3,5% vom Verkaufspreis) oder nach § 30 Abs 3 EStG. Hinsichtlich § 30 Abs 3 EStG möchte ich auf folgenden Beitrag verweisen: Verkauf einer Wohnung in 2012

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Anita schrieb am

10. September 2012 folgendes:

Hallo!

Meine Eltern haben im Jahr 1972 ein Haus auf einem Grundstück gebaut und ihr Leben lang darin gewohnt (Eigentümer: 50% Vater, 50% Mutter). Mein Bruder und ich sind darin aufgewachsen, sind aber schon seit längerem ausgezogen (Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht).
2008 ist mein Vater gestorben und meine Mutter hat im Zuge dessen auf ihren Drittelerbteil der 50% des Vaters verzichtet. Somit sind die 50% des Hausanteiles meines Vaters im Rahmen der Erbschaft zu je der Hälfte auf meinen Bruder und mich übergegangen.
Zeitgleich mit dieser Erbschaftsabhandlung hat meine Mutter auch gleich ihren 50% Anteil am Haus meinem Bruder und mir geschenkt. Somit gehört das Haus seit 2008 meinem Bruder und mir je zur Hälfte.
Das große Haus ist meiner Mutter nun zuviel geworden und sie möchte in die Nähe von uns Kindern ziehen. Ein Verkäufer für das Haus ist gefunden (260.000 Euro).

Die offenen Fragen sind nun:
- Müssen mein Bruder und ich für sowohl den geerbten Hausteil als auch für den geschenkten Teil die Immobilienertragssteuer zahlen? Eventuell greift für den geerbten Teil die Herstellerbefreiung, da wir in die Rechtsstellung des Vorgängers eintreten?
- Falls die Herstellerbefreiung zutrifft, sind doch nur Grund und Boden steuerpflichtig, nicht aber das Haus? Dann wäre es doch sinnvoll, im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden bzw. in das Gebäude vorzunehmen?
- Müssen mein Bruder und ich einmal 3,5% des Verkaufserlöses von 260.000 Euro zahlen (= 9.100 Euro), oder muss jeder von uns jeweils 3,5% zahlen (=18.200 Euro)?

Vielen Dank, mfG

Martina schrieb am

13. September 2012 folgendes:

s.g. Hr.Mag.

Auch ich ersuche Sie um Erläuterung. Folgende Situation.

Meine Eltern haben im Jahre 1956 eine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus in Wien (errichtet 1956) von der damaligen ÖVP geschenkt bekommen. Inzwischen ist auch meine Mutter Ende März 2012 verstorben und hat mir besagte Wohnung hinterlassen. Ich bin die einzige rechtmäßige Erbin.

Ich habe nicht darin gewohnt (kein Hauptwohnsitz). Obwohl ich die Grunderwerbssteuer sowie die Eintragungsgebühr für das Grundbuch bereits bezahlt habe, bin ich nicht im Grundbuch eingetragen (scheinbar hat das Einantwortungsverfahren aufschiebende Wirkung auf die Eintragung)

Diese Wohnung werde ich jetzt verkaufen. Käufer ist vorhanden, der Verkaufsprozess läuft bereits.

Sind es jetzt 3,5% oder 25% an Immobilienertragssteuer, die ich lt. www.help.gv.at zu abzuführen habe. https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/242/Seite.2420001.html)

Vielen Dank im Vorraus, mfG.

Köstinger schrieb am

24. September 2012 folgendes:

Ich habe von meinen Vater vor 15 Jahren das Elternhaus überschrieben bekommen. Vorher hat es mein Vater von meiner Mutter überschrieben bekommen. Meine Mutter ist 1976 verstorben.Das Haus war immer in Familienbesitz. seit ca. 100 Jahre. Muss ich jetzt Steuer bezahlen in Österreich nach den neuen Gesetz 2012 ???

Thomas schrieb am

27. September 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,
Sie schreiben das, wenn der Erbe oder Geschenknehmer, die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre mehr als 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz benützt hat, eine zeitnahe Veräußerung der geerbten Immobilie unschädlich, d.h. steuerfrei ist.
Die Ermittlung des Verkaufserlöses wird als Differenz des Veräußerungserlöses und der Anschaffungskosten (Rechtsvorgänger) beschrieben.
War das Grundstück am 31. März 2012 nicht steuerverfangen kann der Erbe von der pauschalierten Ermittlung des Veräußerungserlöses Gebrauch machen. Grundsätzlich beträgt dieser 14% des Veräußerungserlöses.
Meine Fragen hierzu.
a) im ersten Teil schreiben Sie von Immobilien, bei der pauschalierten Ermittlung von einem Grundstück --> ist hier steuerrechtlich ein Unterschied gegeben (Grundstück ist nicht gleich Immobilie)?.
b) wie wirkt sich das auf das, auf dem Grundstück stehenden, Haus aus
c) wie werden Anschaffungskosten (z.B. Errichtung vor 40 Jahren) errechnet bzw. welche Wertansätze werden hierfür verwendet?
d) welche Auswirkungen haben eventuelle Wohnrechte (die bei Verkauf anteilig in Abzug gebracht werden -Berechtigter im Heim) auf die Steuer aus?
vielen Dank für die Information

Mag. Peter Knöll schrieb am

27. September 2012 folgendes:

a) Nein, Grundstück = Immobilie

b) Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude

Hat der (bzw. bei mehreren unentgeltlichen Übertragungen ein) Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt, so gilt diese Befreiung auch für den, der das Gebäude (zuletzt) unentgeltlich übernommen hat und sodann veräußert (EStR Rz 6645). Für Veräußerungen nach dem 1. Jänner 2013 gilt die Herstellerbefreiung nur mehr, wenn der Veräußerer das Gebäude selbst hergestellt hat (Info des BMF, GZ BMF-010203/0402-VI/6/2012 vom 03.09.2012).

Zusätzlich greift die neue Herstellerbefreiung nur, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre nicht der Einkünfteerzielung gedient hat. Die Befreiung gilt nicht für Grund und Boden.

c) Die Herstellung von Wirtschaftsgütern fällt nicht unter den Begriff Anschaffung. Wenn die Errichtungskosten nicht bekannt bzw. ermittelbar sind, ist die pauschalierte Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Immobiliensteuer wohl die bessere Wahl.

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Andrea schrieb am

02. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Hr. Mag. Knöll,

Mein Bruder und ich haben im Jahr 1996 das Haus unseres Großvaters geerbt (ideell zu gleichen Teilen), das von unseren Vorfahren 1914 erbaut und durchgängig bewohnt (Hauptwohnsitz) war.
Wir haben es beide seit 1996 im Hauptwohnsitz bewohnt, ich bin 2006 ausgezogen und hatte meinen Hauptwohnsitz ab diesem Zeitpunkt woanders.

Wir denken nun darüber nach, die Liegenschaft zu veräußern. Dazu ergeben sich folgende Fragen, zu denen ich Sie um Unterstützung bitte:
A) Mir ist nicht klar, welche Steuersätze bei einem Verkauf nach den neuen gesetzlichen Regelungen für uns anfallen. Können Sie uns hier weiterhelfen?
B) Gäbe es theoretisch Möglichkeiten, eine gegebene Steuerbelastung zu vermeiden (z.B. erst in fünf Jahren verkaufen und bis dahin durchgehend beide im Hauptwohnsitz dort wohnen)? Wie könnte so ein Szenario aussehen?
C) Bei einer Umwidmung von Grün- auf Bauland - welche Steuern fallen dann an?

Herzlichen Dank im Voraus!

Christian S. schrieb am

03. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Hr. Mag.Knöll,

ich habe am 2.Februar 2012 das Haus meines Großvaters geerbt. Das Haus wurde von Ihm selbst 1950 gebaut und er bewohnte dies auch durchgehend bis zu seinem Ableben. Die Immobilie werde ich vorraussichtlich am 01.11.2012 um 100.000 Euro veräußern. Muss ich jetzt laut Immobilienertragssteuer (25%) 25.000 Euro dem Finanzamt abgeben, oder irre ich mich?

Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen.

Vielen Dank im Voraus

Mag. Peter Knöll schrieb am

03. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Christian,

Nein, Sie sehen das falsch. Die Immobilienertragsteuer beträgt 3,5% vom Verkaufspreis.

Bezüglich des Verfahrens - wie die Immobilienertragsteuer bei Verkäufen in 2012 erhoben wird - möchte ich Sie auf Verkauf Wohnung Immobiliensteuer Veranlagung verweisen.

Viel Erfolg beim Verkauf.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Mag. Peter Knöll schrieb am

03. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Andrea,

Ja, Sie könnten die Immobilienertragsteuer vermeiden, indem Sie das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre (vor dem Verkauf) durchgehend mindestens fünf Jahre lang als Hauptwohnsitz benützen.

Allerdings funktioniert das nur, wenn das gegenständliche Gebäude ein Eigenheim ist. Mit anderen Worten es darf aus maximal zwei Wohneinheiten bestehen.

Die Immobilienertragsteuer würde, wenn keine Umwidmung nach 1987 erfolgte, 3,5% vom Verkaufspreis ausmachen.

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft den Rat eines Steuerberaters nicht ersetzt.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Christine P. schrieb am

03. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,
zu meinem Kommentar vom 2.Sept.

(Ich habe von meiner im Jahr 2009 verstorbenen Tante eine Wohnung geerbt. Nun denke ich daran sie zu verkaufen, habe aber selber nie darin gewohnt.
Welcher Prozentsatz würde hier als Steuer abzuführen sein? Muss ich dann von mir aus die Steuer unaufgefordert einzahlen? Oder tritt das Finanzamt an mich heran? Wie erfahren die davon?
Wäre für eine Antwort sehr dankbar, kenne mich mit solchen Dingen überhaupt nicht aus.)

schrieben Sie:
(Um eine Antwort auf Ihre Frage geben zu können muss man wissen, wann Ihre Tante (Rechtsvorgänger bzw. Erblasser) die Wohnung gekauft hat. In welchem Jahr?)

Meine Tante hat die Wohnung im Jahr 1967 gekauft und bis zu ihrem Tod 2009 drin gewohnt.

DANKE für Ihre Antwort.
MfG Christine

Johanna W. schrieb am

05. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,

ich habe ein Grundstück (landwirtschaftliche Nutzfläche) von meinen Eltern 2004 geschenkt bekommen, dieses wurde im Zuge dessen teilweise in Bauland umgewidmet. Ich möchte das Grundstück nun an meine Schwester verkaufen. Welche Versteuerung habe ich zu erwarten?

Liebe Grüße

Johanna

Harry M. schrieb am

05. Oktober 2012 folgendes:

Sg. Herr Mag. Knöll,

Ich habe von meiner Mutter 2010 ein Grundstück(Baugrund) geschenkt bekommen und einen Erbverzichterklärung unterzeichnet wo alle Gebühren entrichtet worden sind. Nun könnte ich es verkaufen.
Mit welchen Steuersatz des neuen Immobiliengesetzes müsste ich rechnen.
Danke im Voraus.
mfG Harry

Silvia S. schrieb am

09. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Mag. Knöll,

ich habe mit Schenkungsvertrag vom 14.6.2011 die Wohnung von meinen Eltern übernommen. Die Wohnung ist bereits seit 1983 im Eigentum der Familie. Von 1983-1993 wurde die Wohnung (unter anderem von mir) bewohnt; 1993-2009 vermietet. Seit 2009 wohne ich in der Wohnung (Zweitwohnsitz) und seit 2011 als Hauptwohnsitz.

Ich möchte die Wohnung nun verkaufen, da ich den Betrag für die Finanzierung meines Eigenheims (EFH) benötige.

Welche Steuer wird hier fällig? Welcher Steuersatz ist anzuwenden? Von welchem Betrag ist dieser zu berechnen?

Vielen Dank für Ihre Antworten!

Mit freundlichen Grüßen
Silvia S.

Andreas schrieb am

10. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Mag. Knöll
Was mach ich wen ich nicht weiß wie hoch der Wert vom Grundstück + Haus ist was ich Erbe.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas

Andrea K. schrieb am

10. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,

ich habe 2 Grundstücke geerbt (Erblasser verstorben Nov. 2011) und möchte diese nun verkaufen. Die Grundstücke wurden in den 70-er Jahren als Bauland gewidmet. Die Einantwortungsurkunde wurde im Mai 2012 erstellt und ich habe die 2%-ige Grunderwerbsteuer bezahlt. Ich glaube zu wissen, daß ich 3,5% vom Verkaufserlös als Immo-Est zu bezahlen habe.

Kann hier der § 30 EstG Abs. 8 private Grundstücksveräußerung Anwendung finden? und wenn ja, in welcher Form ist unten beschriebener Antrag zu gestalten?
Dieser lautet:
Die Einkommensteuer, die auf Grundstücksveräußerungen entfällt, wird im Ausmaß der sonst entstehenden Doppelbelastung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen auf Antrag ermäßigt oder erlassen, wenn der Steuerpflichtige infolge des Erwerbes der Grundstücke innerhalb der letzten drei Jahre Erbschafts- oder Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer oder Stiftungseingangssteuer entrichtet hat.

Vielen Dank!

Mag. Peter Knöll schrieb am

13. Oktober 2012 folgendes:

Gut, dass Sie diesen Punkt erwähnen bzw. ansprechen.

Die Anrechnung von Grunderwerbsteuer setzt einen Antrag im Veranlagungsverfahren voraus, der bis zur Rechtskraft des Einkommensteuerbescheides gestellt werden kann. Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf die Einkommensteuer aus der Veräußerung angerechnet, aber nur insoweit als eine Doppelbelastung vorliegt.

Eine Doppelbelastung entsteht aber nur, wenn die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (der dreifache Einheitswert) über den Anschaffungskosten des Grundstückes liegt (vgl. Rz 6629 EStR). Deshalb geht - in den meisten Fällten - die Anrechnungsmöglichkeit ins Leere.

Insbesondere bei Anwendung der pauschalierten Einkünfteermittlung nach § 30 Abs 4 EStG idF 1. Stabilitätsgesetz 2012 für private Immobilienverkäufe wird eine Anrechnung wohl nur in Ausnahmefällen möglich sein, da eine Doppelbelastung erst gegeben ist, wenn die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer 86% des Verkaufspreises übersteigt.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Alfred Podskalsky schrieb am

16. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,

in den 60er Jahren bauten meine Eltern ein Haus, an dem ich mich finanziell und auch arbeitsmäßig beteiligt habe, und wohnte auch ca. 2 Jahre darin.
Im Jahr 1990 wurde das Haus an mich übertragen, und bezahlte dafür auch die Grunderwerbsteuer.
Nun ist der Vater schon vor Jahren verstorben, und die Mutter wohnt im "betreuten Wohnen".
Jetzt verkaufe ich das Haus, und frage an, ob ich auch die 3,5% Steuer zahlen muß, obwohl das Haus mir
bereits seit 22 Jahren gehört ?

Vielen Dank für Ihre Antwort
Mfg
Alfred P.

Grünwald Gabriele schrieb am

19. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag.Knöll !

Leider ist im Dezember 2011 meine Mutter verstorben,sie wohnte in einer Eigentumswohnung in Linz,da ich der einzige Erbe war hab ich diese geerbt. Wohnte in dieser Wohnung in meiner Kind und Jugendzeit ca.um die 10 Jahre wo ich in dieser Zeit auch meinen Hauptwohnsitz hatte. Jetzt wohne ich in Wien und habe nach dem Tod meiner Mutter die Wohnung im September 2012 verkauft.Habe die Grunderwerbssteuer bezahlt und nun meine Frage:
Muß ich nun noch etwas an das FA bezahlen,( kommt das vom FA automatisch oder muß ich mich darum kümmern ) wenn ja wieviel in etwa und muß ich beim Steuerausgleich 2012 den Betrag des Verkaufes angeben ? Ich hoffe sie können mir weiterhelfen und bitte um Info !

mfg Grünwald Gabriele

Michaela Linzbauer schrieb am

25. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,

meine Großeltern haben in den 50-iger Jahren ein Grundstück erworben, wobei wir nicht mehr wissen wieviel das damals gekostet hat. Ca. 1952 waren sie mit dem Hausbau fertig.
Das Haus, samt Grundstück, wurde im Jahr 2000 meiner Mutter überschrieben. Meine Großmutter hat das Haus aber bis zu ihrem Ableben im Februar 2012 bewohnt.
Meine Mutter wohnt schon seit ihrem 18 Lebensjahr nicht mehr in diesem Haus (seit 1976) und war seitdem nicht mehr dort mit Hauptwohnsitz gemeldet.
Das Haus wir jetzt verkauft! Muß meine Mutter wirklich 25% vom Verkaufspreis an das Finanzamt bezahlen?
(lt. telefonischer Auskunft vom Finanzamt - ohne dass der Finanzbeamte alle Fakten wusste - ja!) :(
Bitte um dringende Antwort!
Vielen Dank!
Liebe Grüße
Michaela Linzbauer

Mag. Peter Knöll schrieb am

25. Oktober 2012 folgendes:

Nein, die Auskunft des Finanzbeamten ist definitiv falsch (oder wurde falsch verstanden).

Ihre Mutter muss 3,5 % des Veräußerungspreises an Immobilienertragsteuer bezahlen, sofern Sie nicht zur Besteuerung nach § 30 Abs 3 EStG optiert. In Ihrem Fall wäre ein Antrag auf Besteuerung nach § 30 Abs 3 EStG allerdings Unsinn, da die Anschaffungskosten des Grundstückes unbekannt sind.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Simone schrieb am

27. Oktober 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll!

Ich habe auch schon einige Berichte bez. den Steuern im Internet gelesen. Lt. dem, was ich gefunden habe wäre eine Steuer von 3,5 % zu entrichten.
Der Fall ist so: Wir (meine Mum, Schwester und ich) haben 1997 ein unbebautes Grundstück geerbt (daher auch keine Anschaffungskosten). Was an die Gemeinde bezahlt wurde sind Wasseranschlussgebühren und Verkehrsflächenbeitrag.
Welche Steuer fällt bei Veräußerung nun an? Stimmt das mit den 3,5 %? Und die Gebühren, die bezahlt wurden, müssen die auch versteuert werden oder kann das vom Verkaufspreis abgezogen werden, bevor etwas an das Finanzamt geht?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

EricHu schrieb am

09. November 2012 folgendes:

Sehr geehrte Herr Mag. Knöll

Ich habe die Wohnung am 01/2011 gekauft mit Kredit (60%)
Und würde gern ab 12/2012 verkaufen, muss ich noch 25% von dem Verkaufspreis versteuern ?

MfG ,danke !!!!

Michael BRAUN schrieb am

09. November 2012 folgendes:

Sehr geehrte Simone

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor.
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Bei einem Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen erklärt und abgeführt werden, danach sollte dies durch den Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt,..) erledigt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Michael BRAUN

Michael BRAUN, Steuerberater

Michael BRAUN schrieb am

12. November 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr EricHu

Wichtig wäre: war die Wohnung ein Hauptwohnsitz ?
(Hauptwohnsitz hat jemand dort "wo er eine Wohnung unter Umständen innehalt, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird")- Meldezettel ist nur Infdiz
wenn Hauptwohnsitzbefreiung auf Sie zutrifft, dann keine Steuer (aber da sollte der Verkauf später stattfinden, da hier mindestens zwei Jahre durchgehend zwischen Anschaffung und Veräußerung vergehen muss)

wenn kein Hauptwohnsitz:
Besteuerung mit 25% vom Veräußerungsgewinn
Veräußerungsgewinn= Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten

Ermittlung der adaptierten Anschaffungskosten:
tatsächliche Anschaffungskosten samt Nebenkosten
(abzüglich Afa, die eventuell bei VuV angesetzt wurde
zuzüglich Herstllungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, soweit bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem §28(6) EStG (Zuwendung aus öffentlichen Mitteln))
------------------------------------------------------------------------------------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Simone schrieb am

12. November 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Braun!

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort! Da helfen Sie mir schon sehr weiter. Was ich nochmal fragen wollte: Die bereits bezahlten Gebühren (Wasseranschluss, ...) müssen die auch nochmal versteuert werden? Wurde ja alles ordnungsgemäß mit Rechnung an die Gemeinde bezahlt. Das wurde ja dann schon mal versteuert. Oder kann man das vom Verkaufspreis abziehen?

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Peter Knöll schrieb am

13. November 2012 folgendes:

Nein, leider bei der pauschalierten Ermittlung des Veräußerungserlöses aus privaten Grundstücksveräußerungen, können Anschaffungsnebenkosten wie Wasseranschlussgebühren, Verkehrsflächenbeitrag nicht in Abzug gebracht werden.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Petra Sch. schrieb am

28. November 2012 folgendes:

Meine Großcousine ist im Mai 2012 verstorben und wurde ich zu 70% und eine Bekannte der Verstorbenen zu 30% als Erbin eingesetzt. In den Nachlass fällt eine Liegenschaft (Schätzwert EUR 800.000,--), welche die Erblasserin selbst erst im Jahr 1999 und 2002 geerbt hat. Wir möchten diese Liegenschaft altes Bauernhaus samt Grund nun verkaufen und bekommen unterschiedliche Aussagen wie hoch die dabei anfallende Steuer ist -

Mit freundlichen Grüßen

Michael BRAUN schrieb am

29. November 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Petra Sch.

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002, erfolgte lt. Ihrer Ausführung bereits VOR 1999) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor. Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Bei einem Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen erklärt und abgeführt werden, danach sollte dies durch den Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt,..) erledigt werden.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Walter M. schrieb am

30. November 2012 folgendes:

Ich habe von meiner Mutter ein Grundstück, dass sie vor 20 Jahren erworben hat, mittels Schenkung vor 3 Jahren bekommen. Nun habe ich dieses Grundstück im November verkauft. Ist meine Annahme richtig, dass ich nun 3,5% Immobilienertragssteuer zu entrichten habe?

Hannes Ebermann schrieb am

30. November 2012 folgendes:

Ich habe am 09.12.2004 ein unbebautes Grundstück per Schenkungsvertrag bekommen. Nun möchte ich dieses um EUR 100.000,00 verkaufen. Mit welcher Steuerlast muss ich nun nach dem neuen Steuergesetz rechnen.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Michael BRAUN schrieb am

02. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Walter M

Sollte die zweite Hauptwohnsitzbefreiung (siehe unten) auf Sie NICHT zutreffen, ist Ihre Annahme richtig (3,5% vom Verkaufserlös)

Hauptwohnsitzbefreiung:
innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

In Ihrem Fall muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Michael BRAUN schrieb am

02. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Her Ebermann

Um Ihre Frage beantworten zu können, wäre wichtig, WANN dass Grundstück angeschafft (letzter entgeltlicher Erwerb) wurde (sollte es eine Umwidmung gegeben habe, wäre noch wichtig, wann diese stattgefunden hat)
1) Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor.
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
2) Für NEUE (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück gilt:
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn

ad 1) Steuerlast 3,5% von 100.000 EUR
ad 2) Steuerlast 25% vom Veräußerungsgewinn

Für beide Varianten: Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden.
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Hannes Ebermann schrieb am

03. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Braun,
vielen Dank für Ihre schnelle und kompetente Bearbeitung meiner Frage. Zu den offenen Fragen noch: habe das GST von meinem Vater geschenkt bekommen - 2004. Dieser hatte das GST schon ewig in seinem Besitz also jedenfalls schon vor 2002. Das GST war bereits im FLÄWI 1980 als Bauland eingetragen. Somit gehe eindeutig davon aus, dass meine Fragen nach Pkt. 1 Ihrer geschätzten Antwort zu bewerten ist - Steuer also 3,5 % vom Kaufpreis.

Beiwl Holger schrieb am

06. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor ca. 2 Wochen habe ich mich mit einer Anfrage an Sie gewendet. Ich habe beinahe täglich nachgesehen ob es eine Antwort gibt, leider hat sich über Tage nichts getan. Heute sehe ich dass es einen neuen Eintrag vom 2. bzw. 3. Dezember gibt. Meine Anfrage hingegen wurde nicht berücksichtigt.

Schade dass auch hier vermutlich eine besondere Schicht von Personen herausgezogen wird und der großteil von Anfragen in den Mistkübel gezogen wird.

Mit freundlichen Grüßen
Holger Beiwl

Mag. Peter Knöll schrieb am

06. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Beiwl,

Danke für Ihre Nachricht.

Ihre Frage betreffend Immobiliensteuer bei Erbschaft wurde am 19. November 2012 veröffentlicht - bitte schauen Sie unter dem Menüpunkt Forum nach. Herr StB Braun hat Ihre Frage beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Hans schrieb am

06. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,
habe ein Haus mit Grundstück im Jahr 2000 von meiner Mutter geschenkt bekommen.
Die Liegenschaft wurde vor 1976 gekauft, eine Umwidmung fand nach meinem Wissensstand in dieser Zeit keine statt.
Jetzt, nachdem ich für längere Zeit beruflich ins Ausland gehe, würde ich gerne verkaufen.
Was muss ich an Steuern (Veräusserungsgewinn bei Schenkung, Einkommensteuer etc.), und mit welchen Prozentsatz, einplanen.
Danke für Ihre Mühe
Mit freundlichen Grüßen

Michael BRAUN schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Hans

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor. Unter Anschaffung versteht man den letzten entgeltlichen Erwerb (also NICHT Schenkung, Erbschaft; sondern wann hat Ihre Mutter die Liegenschaft gekauft)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Steuer) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
Muesste in Ihrem Fall geprueft werden

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Herr Pacher schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,
Ein Baugrundstück das nach dem 31.3.2002 geerbt wurde (wurde nie verwendet oder bebaut) und jetzt verkauft werden soll, welcher Steuersatz wird angewendet ?
Mit freundlichen Grüßen
Herr Pacher

Elisabeth schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Mag.
Mein Lebensgefährte und ich (beide sind im Grundbuch angeführt) haben im Mai 2012 eine Landwirtschaft erworben. Nun könnten wir eine Parzelle verkaufen. Mit welchem Steuersatz ist zu rechnen ? Welche Anschaffungskosten können abgezogen werden, um den Veräußerungsgewinn zu errechnen?

mfg Elisabeth

Hans schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Vielen Dank!

Meine Mutter hatte ab dem Kauf der Liegenschaft etwa 25 Jahre ihren ordentlichen Wohnsitz
und war bis zu ihrem Tod im lfd. Jahr 2012 hauptgemeldet.
Gilt das als Nachweis dafür, dass die Mindestzeiten erfüllt sind, wird dadurch die Meldung für die
Heranziehung der günstigeren Besteuerung anerkannt, oder muß ich dort selbst als Eigentümer einen ordentlichen Hauptwohnsitz begründet haben?

Nochmals recht herzlichen Dank
und freundliche Grüße
Hans

Michael BRAUN schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Hans

Der Hauptwohnsitz ist NICHT uebertragbar

D.h. wenn Sie keinen Hauptwohnsitz dort hatten, gilt fuer Sie die Besteuerung mit 3,5% des Veraeusserungserloes

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Michael BRAUN schrieb am

07. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Elisabeth

Besteuerung mit 25% vom Veräußerungsgewinn
Veräußerungsgewinn= Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten

Ermittlung der adaptierten Anschaffungskosten:
tatsächliche Anschaffungskosten samt Nebenkosten
(abzüglich Afa, die eventuell bei VuV angesetzt wurde
zuzüglich Herstllungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, soweit bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem §28(6) EStG (Zuwendung aus öffentlichen Mitteln))
------------------------------------------------------------------------------------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Michael BRAUN schrieb am

08. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Pacher

Um Ihre Frage beantworten zu können, wäre wichtig, WANN dass Grundstück angeschafft (letzter entgeltlicher Erwerb) wurde (sollte es eine Umwidmung gegeben habe, wäre noch wichtig, wann diese stattgefunden hat)
1) Für "Altgrundstücke" (Anschaffung VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor.
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
2) Für NEUE (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück gilt:
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn

Für beide Varianten: Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden.
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

berger günter schrieb am

10. Dezember 2012 folgendes:

Hallo!

Meine Frage ist: Meine Frau hat dieses Jahr (verst. 20. April ) von ihrer Wahloma eine Wohnung gerebt die sie schon seit 50 Jahren besaß. Das Testament wurde 2009 ausgestellt zu ihren Gunsten.

Wenn meine Frau nun die Wohnung verkaufen möchte was würde sie an Steuern bezahlen?

Michael BRAUN schrieb am

11. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrter Herr Berger

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden.
Die Steuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei elektronischer Einreichung ( FinanzOnline, ab 2003 Pflicht) bis Ende Juni des Folgejahres bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Sollten Sie durch einen Steuerberater vertreten werden, verlängert sich die Frist bis Ende des Folgejahres / Anfang des Folgefolgejahres (vgl. § 134 BAO).
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Luna schrieb am

12. Dezember 2012 folgendes:

Unsere Eltern besitzen ein Haus im Ausland, wo sie seit vielen Jahren darin leben. Unsere Mutter ist seit kurzem verstorben und anscheinend wurde automatisch ihr Anteil von 50% auf mich und meinen Bruder aufgeteilt. Frage:
1) müssen wir dies versteuern?
2) unser Vater macht leider sehr viel Unsinn. Da das Haus fast sein einziges Vermögen ist, suchen wir nach Möglichkeiten, dass er da kein Unsinn macht, damit wir notfalls, wenn er z.B. ins Altersheim muss, das Haus verkaufen können und mit dem Erlös dieses finanzieren können. Nun lebt eine fremde Frau mit ihm im Haus. Was würde passieren, wenn er z.B. heiratet oder er ihr seinen Anteil von 50% überschreiben würde? Dürften wir dann nicht mehr verkaufen ohne ihren Anteil wieder zurückzukaufen oder gibt es da einen Schutz?
Besten Dank.

Hans schrieb am

12. Dezember 2012 folgendes:

Vielen Dank!

Wissen und Tipps in dieser Form weiter zu geben sind in den letzten Jahren ein Rarität geworden.
BRAVO !!!

Pirchner schrieb am

13. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren!

Meine Eltern erwarben im Jahr 1995 ein Haus, welches zusammen umfangreich und teuer renoviert wurde.
Nach der Scheidung meiner Eltern, bekam das Haus mein Vater, gleichzeitig wurde ich als Begünstigter eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall meines Vaters eingesetzt. Mein Vater war ab der Scheidung mit hws in dem Haus gemeldet.

Im Dezember 2010 ist mein vater verstorben, in der Verlassenschaft wurde festgestellt, dass ich 125.000,- euro an meine Halbgeschwister und die witwe (neue Frau meines Vaters) bezahlen muss.

Um dies bezahlen zu können musste ich das Haus verkaufen. Erlös 332.500,-. Sept 2012.

Nun soll ich für diesem Betrag 3,5 % Steuern bezahlen.

Meine Fragen: Ist die Schenkung mit Verkauf tatsàchlich steuerpflichtig? Und wenn ja, muss ich tatsàchlich für den betrag der meinen Halbgeschwistern und der Witwe gehört Steuern bezahlen. Oder sind diese steuerpflichtig?

Danke für ihre antworten.

Mfg pirchner

Michael BRAUN schrieb am

14. Dezember 2012 folgendes:

Sehr geehrte Frau Pirchner ! Sehr geehrter Herr Pirchner !

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstanden haben, wurde Ihnen das Haus geschenkt (es gehört daher Ihnen). Ohne die näheren Details der Verlassenschaft zu kennen, müssen Sie den gesetzlichen Pflichtteil an die Witwe und Halbschwester bezahlen. Mit welchen Mitteln Sie das machen, ist irrelavant (ob Bargeld, Ratenzahlung, Hausverkauf,..). Dies hat daher mE KEINE Auswirkung auf die Besteuerung aus der Veräußerung der Liegenschaft. Nähere Details (ist nicht der Zuständigkeitsbereich eines Steuerberaters) erteilt Ihnen ein Notar oder Rechtsanwalt.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden
Ab 1.1.2013 sollte die Besteuerung mittels Parteienvertreter erfolgen (Notar, Rechtsanwalt)

Die Steuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei elektronischer Einreichung ( FinanzOnline, ab 2003 Pflicht) bis Ende Juni des Folgejahres bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Sollten Sie durch einen Steuerberater vertreten werden, verlängert sich die Frist bis Ende des Folgejahres / Anfang des Folgefolgejahres (vgl. § 134 BAO).

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Pirchner schrieb am

14. Dezember 2012 folgendes:

Vielen Dank für die Antwort, meine Fragen wurden ausführlich beantwortet. Die von Ihnen erläuterten Umstände sind mir klar.

MbG
Pirchner

Thomas B. schrieb am

04. Jänner 2013 folgendes:

Sehr geehrter Braun / Mag. Knöll!

Ich habe folgenden Sachverhalt und würde Sie bitten mir zu sagen mit welchen (vielleicht ist ein kurzes Berechnungsbeispiel möglich) steuerlichen Abgaben ich zu rechnen habe und wie (wovon) diese berechnet werden. Als Info ich bin Pensionist und in keinster Form gewerblich tätig.

Ich habe von meiner verstorbenen Mutter eine Eigentumswohnung (mit offenem Kredit zur Zeit ca. 25.000) im Jahre 2004 geerbt. In dieser Wohnung wohnte nach dem Tot meiner Mutter im Jahr 2004 bis 2012 mein Sohn (6 Jahre davon als Hauptwohnsitz und 2 als Nebenwohnsitz). Die Wohnung war also seit Erbauung im Familienbesitz.

Ich möchte diese Wohnung jetzt im Jahr 2013 verkaufen da sie nicht mehr benötigt wird. Der derzeit offenen Kredit (25.000) würde von mir Bar beim Bauträger vor Verkauf bezahlt werden damit die Wohnung unbelastet ist.

Die Wohnung wurde ursprünglich im Jahre 1983 von meiner Mutter NEU gekauft (=1. Bezug).

Ich rechne damit daß ich die Wohnung um ca. 80.000 Euro verkaufen kann.

Ich freue mich sehr auf Ihre baldige Antwort und sage "Vielen Dank" im Voraus

MfG Thomas B.

Michael BRAUN schrieb am

05. Jänner 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr B

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird).

Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Hauptwohnsitzbefreiung gibt es für Sie nicht (höchstens eventuell für Ihren Sohn). Steuern ca.: 3,5% von 80.000 EUR

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jedliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Wolfgang Genowitz schrieb am

24. Jänner 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Knöll,
ich habe im Februar 2012, nach dem Tod meiner Eltern eine ausbezahlte Eigentumswohnung (Bj.1981) geerbt. Es ist aber noch bis Dez2017 ein Althaussanierungskredit zu zahlen.
Mit welchen Steuern (zB: 3,5%) muß ich rechnen wenn ich die Wohnung jetzt verkaufen möchte.
Und mit welchen Kosten für den Rechtsanwalt der dies berechnen und abführen soll muß ich rechnen?

MfG
Wolfgang Genowitz

Stb Michael BRAUN schrieb am

25. Jänner 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Genowitz

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Sollten die Umstände ergeben, dass Sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre die Wohnung durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat, wäre KEINE Steuer fällig (Hauptwohnsitzbefreiung).
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Der Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt), der den Vertrag abwickelt, ist auch für die Berechnung der Grunderwerbsteuer / Immobilienertragssteuer zuständig. Aufgrund der Tatsache, dass der Preis stark abhängig ist von der Gestaltung des Vertrages, rate ich Ihnen, die Höhe des Honorars beim Rechtsanwalt oder Notar nachzufragen.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

wolfganggenowitz schrieb am

28. Jänner 2013 folgendes:

Vielen Dank für die Antwort.
MfG
wolfganggenowitz

Manfred schrieb am

12. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrter Hr.Braun !

Die Eigentumswohnung meines Vaters wurde im Jahr 1960 errichtet. Mein Vater hatte von 1960 bis 2006 durchgehend seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung, von 2006 bis zu seinem Tod im Dezember 2011 war sie sein Zweitwohnsitz..

Ich selbst war vom Jahr 1960 bis zum Jahr 1998 in dieser Wohnung durchgehend hauptgemeldet.

Im März 2006 hat mir mein Vater diese Wohnung geschenkt, jedoch im Grundbuch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zu seinen Gunsten angemerkt, ein Wohnrecht zugunsten meines Vaters wurde lediglich vertraglich vereinbart.

Nach seinem Tod wurde ich als Alleinerbe festgestellt.

Mit welchem Steuersatz habe ich bei einer Veräußerung der Wohnung zu rechnen und gibt es hier Gestaltungsmöglichkeiten ?

Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Stb Michael BRAUN schrieb am

12. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Manfred

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)

Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Gestaltungsmöglichkeiten:
-) Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
-) Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Christian schrieb am

12. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrter Hr.Braun!
Ab wann gilt man als gewerblicher Verkäufer?
Ich habe einige Häuserplätze geerbt und will diese auch verkaufen z.b. einen 2013 denn nächsten 2015 usw. wie sieht hier die Rechtslage aus?
mfg

Maier schrieb am

16. Februar 2013 folgendes:

Sehr gehrte Damen und Herren,

ich möchte ein Gewerbegrundstück verkaufen, dass mir schon seit 25 Jahren gehört - habe es geerbt - es wurde im Jahre 1995 gewidmet - mit welcher Immobilienertragssteuer muß ich rechnen - da es ja nach 1988 gewidmet wurde....

Vielen Dank

Hans Maier

Walter schrieb am

16. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Peter Knöll,

Ich habe im Frühjahr 2009 ein Grundstück mit einem Wochenendhäuschen geerbt, dieses ist seit dem Jahre 1982 im Familienbesitz.

Meine erste Frage: Wenn ich das Grundstück verkaufen will, habe ein Angebot von ca. € 90.000,-, mit welcher Steuer muss ich rechnen?

Meine zweite Frage: Wie begleiche ich die Steuer, meldet sich das Finanzamt bei mir nach Grundbucheintrag des neuen Käufers, oder muss ich mich melden?

Vielen Dank, mit freundlichen Grüßen

Walter

Markus schrieb am

16. Februar 2013 folgendes:

Guten Tag!

Wo gebe ich den die Immobilienertragssteuer am Finanzonline Portal an?
d.h. wo trage ich den Erlös vom Verkauf der Immobilie ein?

Danke!

Schulz schrieb am

16. Februar 2013 folgendes:

Guten Tag ,
ich habe letztes Jahr 12.2012 das mir vererbte Haus meiner Großeltern verkauft wo sie seit 1970 gewohnt haben. Ich habe es umgebaut bin aber nicht fertig geworden nach der Auszahlung der Bank bleiben mir noch 30000 euro. Ich habe dort selber 2 Jahr nach dem Erbe gewohnt und ca 8 vor dem Erbe war da aber nicht gemeldet weil mein Elternhaus nur 3 Kilometer weg war wo ich weiter gemeldet war. Mit welchen Steuern habe ich jetzt zu rechnen?

Vielen Dank im voraus!

Christine schrieb am

17. Februar 2013 folgendes:

Meine Mutter ist 2011 verstorben. Ich soll eine bzw. 1,5 Eigentumswohnungen erben und eine Schwester auszahlen. Die eine Wohnung wurde 1958 erworben und diente der Familie als Hauptwohnsitz. Ich habe dort von Anfang an ca. 10 Jahre gewohnt. Die zweite Wohnung wurde ca. 1964 von meinen Eltern erworben, ich hatte dort einige Jahre einen Nebenwohnsitz.

Welche Steuer fällt zu welchem Zeitpunkt an, wenn ich eine und/oder die Hälfte der anderen Wohnung veräußern möchte?

Gilt die Pauschalierung für Altgrundstücke oder die Fünf-Jahres-Hauptwohnsitzfrist?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Stb Michael BRAUN schrieb am

18. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Markus

In der Erklärung E1

Altvermögen: KZ 572
Neuvermögen oder Option Altvermögen: KZ 574

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

18. Februar 2013 folgendes:

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben (mE trifft das NICHT zu) ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (hier muss mann prüfen, ob Sie die 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre VOR Verkauf erfüllen)
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

18. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrte Christine

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

mE trifft die Hauptwohnsitzbefreiung NICHT (1. Wohnung 1958-1968 Hauptwohnsitz, bei der zweiten Wohnung muss man klären, wann und wie lange Sie Ihre Wohnsitz hatten) auf Sie zu
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Elisabeth Kurz schrieb am

20. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren!

Ich habe eine Liegenschaft im Erbweg erworben. Ich bin Alleinerbin und die Lebensgefährtin meines verstorbenen Vaters ist Legatar.

Mich würde nun interessieren, und ich hoffe sehr dass sie mir da weiterhelfen können, wie viel an den Pflichtteil herangezogen wird bzw. was herangezogen wird, der Schätzwert?, wenn ich die Liegenschaft verkaufe, also nach der Einantwortung.

Und was wäre wenn ich die Liegenschaft vor Einantwortung verkaufe, was müsste man dann heranziehen?

Vielen Dank im Voraus!

Annette schrieb am

21. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine von meiner Mutter geerbte Immobilie im Dezember 2012 verkauft und erhalte nun - nach Grundbuchseintragung - die Erloese. Ich bin im Moment in Frankreich ansaessig.

Muss ich ebenfalls die 3,5% vom Veraeusserungserloes abfuehren und wenn ja, wie und wo mache ich die Erklaerung.

DANKE !

mit freundlichen Gruessen
Anna Kudlik

Petra schrieb am

22. Februar 2013 folgendes:

Ein Onkel von uns hat 1970 ein Haus gebaut,und ist Ende 2012 verstorben.Meine Tochter hat nun von ihm dieses Haus geerbt. Muss sie da Immobiliensteuer bezahlen? Sie selber hat nie in dem Haus gewohnt. Der Onkel hatte seit 1970 seinen Hauptwohnsitz dort.
Für mich ist dieses neue Gesetz sehr verwirrend. Meine Tochter musste schon die Grunderwerbssteuer bezahlen. Würde die dann angerechnet werden?

Sie möchte das Haus jetzt verkaufen. Laut Notar hat sie ein Jahr dafür Zeit bevor sie Ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Diese Steuer errechnet sich ja (wenn ich das richtig verstanden habe) aus der Differenz zwischen Kauf- u. Verkaufspreis.
Wir haben aber keinerlei Unterlagen gefunden, was unseren Onkel der Bau dieses Hauses gekostet hat.

Wäre für eine Antwort sehr dankbar!

Stb Michael BRAUN schrieb am

22. Februar 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Petra

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
In diesem Fall brauchen Sie keine Unterlagen vom Onkel.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

SusiK schrieb am

02. März 2013 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter hat im Februar 2006 eine Eigentumswohnung um € 112.000,- gekauft und mir diese noch im selben Monat geschenkt, gleichzeitig wurde meiner Mutter das lebenslange Wohnungsgebrauchsrecht (bewertet mit € 467,50 pro Monat) eingeräumt. Im Juli 2009 verstarb meine Mutter.
Ich selbst habe nie in der Wohnung gewohnt. Die Wohnung war seit dem Tod meiner Mutter die meiste Zeit vermietet.

Wenn ich die Wohnung nun um € 200.000,-- verkaufe, wie bemisst sich die Steuer?
Kann ich die Anschaffungskosten von 112.000,- vom Veräusserungserlös abziehen?
Kann das Wohnrecht in irgendeiner Form geltend gemacht werden?
Kann ich evtl. sogar von der 14% Regelung Gebrauch machen?

Vielen Dank im Vorhinein
Mit freundlichen Grüßen
SusiK

Stb Michael BRAUN schrieb am

04. März 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau SusiK

Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines vermieteten privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn

tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den Ihre Mutter bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Andreas B schrieb am

05. März 2013 folgendes:

Wie ist es, wenn eine Nachlassliegenschaft direkt aus dem Nachlass verkauft wird (also nicht nach Einantwortung von den Erben)? Kann da zB das Wohnsitzprivileg des Erblassers in Anspruch genommen werden?

Heissi schrieb am

20. März 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag.

Finde die Posting hier wirklich sehr vorbildhaft.

Die seit 1.4.2012 zur Anwendung kommende „Immobilienbesteuerung neu“ sieht im Privatvermögen grundsätzlich eine Besteuerung von Immobilienverkäufen mit dem Sondersteuersatz von 25% vor. Ungleich der Rechtslage vor dem 1.4. ist Steuerfreiheit nur mehr im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. bei selbst hergestellten Gebäuden möglich.

Zur Hauptwohnsitzbefreiung hätte ich noch eine Zusatzfrage die ich hier noch nicht aufgeworfen gefunden habe.

Klargestellt wird seitens des BMF, dass die Befreiung für Grund und Boden von 1.000 m2 auf die Gesamtgrundstücksfläche bezogen ist (Gebäude und Garten) und nicht nur auf die reine Gartenfläche (zusätzlich).

Wird diese Klarstellung tatsächlich gelebt? In der Praxis würde das bedeuten, dass eine Liegenschaft mit mehr als 1000 m² nur für die ersten 1000 m² hauptwohnsitzbefreit ist. Jeder verakufte m² über den 1000 m² wäre demnach zu besteuern.

Da kann man nur hoffen, dass es sich um mehrer Grundstücke handelt ... und leider zahlt der Käufer für die anderen Grundstück kaum noch etwas :-)

Roberto schrieb am

21. März 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag.!

Meine Eltern, welche seit 17 Jahren in einem Haus wohnen, welches sie damals käuflich erworben haben und seit diesem Zeitpunkt ihren Hautwohnsitz dort begründen, haben mir dieses vor Kurzem mit Übergabsvertrag (Gegenleistung: uneingeschränktes Wohnrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Lebzeiten) übergeben. Meine Frage lautet, welche Steuern von welchem Betrag anfallen, wenn ich dieses einmal nach Ableben meiner Eltern veräußere. Ich begründete in diesem Haus keinen Hauptwohnsitz!
Im Voraus herzlichen Dank für die Bemühungen.

Stb Michael BRAUN schrieb am

21. März 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Roberto

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Sollten SIE in den letzten 10 Jahren VOR der Veräußerung durchgehend 5 Jahre in dieser Immobilie den Hauptwohnsitz begründen, fallen KEINE (Hauptwohnsitzbefreiung) Steuern an.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

21. März 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Heissi ! Sehr geehrter Herr Heissi

Die Definition Eigenheim richtet sich dan der Bestimmung des § 18 (1) Z3 lit.b EStG
Hierbei handelts es sich um ein Einfamilienhaus oder ein Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, dessen Gesamtnutzfläche zumindest zu 2/3 (eigenen) Wohnzwecken dient. Dient ein Grunddstück als Garten oder Nebenfläche eines Eigenheims so erstreckt sich die Hauptwohnsitzbefreiung nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut auch auf Grund und Boden. Jedenfalls angenommen werden kann dies bis zu einer Grundstücksfläche von 1.000 m². (RZ 6641 ESTR 2000).

(Sollte die Grundstücksfläche größer sein, ist zweifelhaft, ob es sich um eine absolute Obergrenze handelt. Die zitierte EStR spricht gegen eine absolute Obergrenze, gem BMF, RdW 1997,429 f handelt es sich um eine Obergrenze. Hier müsste im Einzelfall geprüft werden, ob die Vorraussetzungen eines Eigenheims erfült ist und wie das Grundstück ausschaut und genutzt wird)

Sollte dieser (wie in Ihrem geschilderten Fall) größer als 1.000 m² sein, wird der Verkaufspreis gesplittet (Aufteilung Grund und Boden und Gebäude, Gebäude steuerfrei- wenn Voraussetzungen erfüllt- Grund und Boden aliquotiert, 1.000m² steuerfrei, rest steuerpflichtig).

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Erhard Gabriel schrieb am

25. März 2013 folgendes:

Sehr geehrter Hr. Magister,
ich habe im Jahre 2010 ein landw. genutztes Grundstück von meinem Vater geerbt.
Nun trat die Gemeinde an mich heran um einen Teil dieses Grundstückes zu kaufen um es in Bauland umzuwidmen.
Der andere Teil dieses Grundstücks würde in meinen Besitz bleiben und ebenfalls zu Bauland umgewidmet.
Mit welcher Besteuerung habe ich zu rechnen ?

Herzlichen Dank

Erhard Gabriel

Stb Michael BRAUN schrieb am

26. März 2013 folgendes:

Wichtig ist, WANN der letzte entgeltliche Erwerb stattgefunden hat und ob es bereits eine Umwidmung gegeben hat.

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002 OHNE Umwidmung) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück :
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Strasser schrieb am

05. April 2013 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern haben 1977-1981 ein Einfamilienhaus gebaut. In diesem Haus haben meine Großeltern gewohnt (Wohnrecht). Das Haus wurde mir 2012 von meinen Eltern überschrieben. Im Vorjahr sind meine Großeltern verstorben. Ich habe jetzt vor, das Haus zu verkaufen.

Mit welcher Besteuerung muss ich hier rechnen?

Vielen Dank!

Stb Michael BRAUN schrieb am

06. April 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Strasser ! Sehr geehrter Herr Strasser !

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002 OHNE Umwidmung) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Andrea schrieb am

10. April 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Magister,

meine Cousine und ich haben letzten Sommer ein von unserer Tante geerbtes Grundstück (2/3 ich, 1/3 meine Cousine) verkauft.
1. Gehe ich richtig in der Annahme, dass wir jeweils 25% von 14% vom anteiligen Verkaufserlös zu zahlen haben? Meine Tante hatte das Grundstück (tw.) schon selbst von Ihrem Mann und Sohn geerbt, es wurde aber seit mindestens 20 Jahren nicht verkauft.
2. Kann ich das bei finanzonline mit dem button "Meldung zu Zahlung von Selbsbemessungsabgaben" machen (es gibt dort die Möglichkeit "Immobilienertragsteuer" auszuwählen) oder muss ich wegen einer einzigen Zahlung alles umstellen auf Einkommenssteuererklärung, damit ich zum Formular E1 komme?

Vielen Dank

Stb Michael BRAUN schrieb am

10. April 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Andrea

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Verkauf (wenn nicht freiwillig vom Notar oder Rechtsanwalt erledigt) bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden.

Die Steuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei elektronischer Einreichung ( FinanzOnline, ab 2003 Pflicht) bis Ende Juni des Folgejahres bei Ihrem zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Sollten Sie durch einen Steuerberater vertreten werden, verlängert sich die Frist bis Ende des Folgejahres / Anfang des Folgefolgejahres (vgl. § 134 BAO).

Wenn Sie bis jetzt immer eine Arbeitnehmerveranlagung (Jahresausgleich) durchgeführt haben, müssen Sie beim Finanzamt einen Erklärungswechsel durchführen und für das Jahr 2012 eine Einkommensteuererklärung einreichen.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

janowskiRafi schrieb am

12. April 2013 folgendes:

sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau hat von ca. einen halben Jahr sich eine Eigentumswohnung gekauft. Will jetzt die verkaufen und eine größere günstig kaufen. Meine Frage wenn Sie dieses Jahr die 2. Wohnung auch verkauft muß Sie nur die 25% Spekulationssteuer bezahlen oder ist das schon gewerbliches Handeln von Immobilien bzw. wieviel Immobilien darf Sie eigentlich kaufen und dann verkaufen ohne als gewerlicher Verkäufer eingestuft zu werden.
mfg

Theis schrieb am

04. Mai 2013 folgendes:

Guten Tag,

meine Tante, Schwester und ich haben von unserer Großmutter ein Bauernhaus zu je 1/3 vererbt bekommen. Unsere Tante haben wir im Okt. 2012 mit 1/3 des Verkehrswert ausgezahlt und jetzt versuchen meine Schwester und ich das Haus per Makler zu verkaufen.
Können Sie uns bitte sagen wieviel Spekulationssteuer auf uns zukommt und ob auf die Maklerprovision aus eine Spekulationssteuer zu zahlen ist. Meine Großmutter hat 30 Jahre in dem Haus gewohnt.
Es wäre sehr nett wenn Sie uns das an folgenden fiktiven Zahlen sagen könnten:
Verkehrswert bei der Erbschaft: 450.000 Euro
Verkaufspreis per Makler: 550.000 Euro
Maklerprovision 3% zzgl. Mwst.
Fallen nun auf 100.000 Euro 25% Spekulationssteuer an?
Vielen Dank.
MfG

Stb Michael BRAUN schrieb am

06. Mai 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Theis / Sehr geehrter Herr Theis

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Aufgrund Ihrer Zahlen:
19.250 EUR Immobilienertragsteuer

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Steiner schrieb am

11. Mai 2013 folgendes:

Hallo an ALLE

Ich habe 2009 ein Grundstück mit Haus aus dem Jahr 1961 gekauft.
Seit dem Kauf habe ich hier meinen Hauptwohnsitz und wohne auch hier.
Kauf und Sanierung haben mich 200.000 Euro gekostet (alles mit Belegen und Rechnungen).
Saniert hab ich selber in etwa 1000 Stunden. (dafür gibts keine Rechnungen)
Ich würde das Haus jetzt gerne um 300.000 Euro verkaufen.

Das Problem:
Das Haus steht auf einem Grund mit 7500 Quadratmeter.
Widmung: Erhaltenswürdiges Gebäude im Grünland.
Preis des Grünlandes bei uns: 2 Euro pro Quadratmeter.

Also ist der Grund ja nicht besonders viel wert, da es sich hier um KEIN Bauland handelt.
Mit wieviel Steuern habe ich jetzt bei einem Verkauf zu rechnen ???
DANKE an alle, die sich hier bemühen.
Gruß K

Stb Michael BRAUN schrieb am

13. Mai 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Steiner ! Sehr geehrte Frau Steiner !

Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich auch auf Grund & Boden. Grundstücksflächen bis 1.000 m² sind frei (Siehe EStR 2000, RZ 6441), darüber (in Ihrem Fall 6500 Quadratmeter) wäre eventuell steuerpflichtig

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Steiner schrieb am

13. Mai 2013 folgendes:

Ich danke für die Antwort und aus dieser ergibt sich meine neue Frage:
Ich kenne die Randzahl 6441. Genau diese ist ja mein Problem.
Wenn ich das Haus samt Grund jetzt verkaufe, hätte ich nach Rechnung des Finanzamtes 100.000.- Euro Gewinn gemacht. Was wird gemäß der Randzahl nun besteuert?

Die komplette (Gewinn) Summe von 100.000.- ?
Das wären dann 25.000 Euro

Oder nur der Wert von 6500qm des Grundes ?

Wenn Haus und 1000qm abgezogen werden - die nicht unter die Randzahl fallen bleibt nur mehr der Wert des Restgrundes. Wert des Grundes (6500 m2) wäre 13000.- (2 E/m2)
25 % Steuer darauf, wären 3400.-
Ein erheblicher Unterschied.

Das Haus wird aber nicht vom Grund getrennt verkauft und der Grund wird auch nicht aufgesplittet.
Und ich zahle leider den Spitzensteuersatz von 48%

DANKE für ihre Bemühung !!!

Stb Michael BRAUN schrieb am

14. Mai 2013 folgendes:

Die Befreiung (bei Hauptwohnsitzbefreiung) erstreckt sich auch auf den Grund & Boden.
Für Grund & Boden gilt die Steuerbefreiung nur insoweit, als der GuB der Nutzung des Eigenheims als Garten oder Nebenfläche dient. Dies wird (lt. RZ 6441) bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls angenommen.

Zweifelhaft ist mE, wie weit die Befreiung für Grund & Boden reicht. Jedenfalls angenommen werden kann dies bis zu einer Grundstücksfläche von 1.000 m² (RZ 6441). Sollte die Grundstücksfläche jedoch 1.000 m² übersteigen, ist zweifelhaft ob es sich um eine absolute Obergrenze handelt. Der zitierte Wortlaut der EStR spricht gegen eine absolute Obergrenze ("jedenfalls"), es gibt aber auch anders lautende Aussagen des BMF (Doralt / Kempf, EStG § 30 RZ 103 unter Hinweis auf BMF, RdW 1997, 429f, wonach es sich um eine absolute Obergrenze handelt).
Aus dem Gesetz lässt sich diese einschränkende Auslegung nicht eindeutig ableiten. Sie basiert auf den ErlRV zum EStG 1988 (621 BlgNR XVII, GP), wonach der Grundanteil bzw. Grund umfasst ist, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, und geht auf die Rspr zum GrEStG zurück.

Die 1.000 m² sind daher mE als Richtwert für die Immobilienertragssteuer anzusehen, da der Gesetzgeber mit der Neufassung an die bisherige Verwaltungspraxis anknüpfen wollte

mE (wenn die Hauptwohnsitzbefreiung Ihnen zusteht) ist der Verkaufserlös vom Gebäude und für 1.000 m² Grund steuerfrei, der Rest steuerpflichtig.
(Aufteilung des Verkaufspreises Grund Boden : Gebäude--> Aufteilung des Grund& Bodenanteils steuerfrei (1.000 m²) : 6500 m² (steuerpflichtig- in Ihrem Fall ca. 86,67%))

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Scherf schrieb am

20. Mai 2013 folgendes:

Ich habe 2010 ein Grundstück erworben, das ich 2012 teurer weiterverkauft habe. Nunmehr muss ich in der Steuererklärung den Gewinn daraus angeben und mit 25% versteuern. Kann ich mir die damals gezahlte Grunderwerbsteuer anrechnen lassen oder ist das nur bei Versteuerung nach dem ESt-Tarif möglich und nicht bei der Versteuerung mit dem fixen Satz von 25%?

Mag. Peter Knöll schrieb am

20. Mai 2013 folgendes:

Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer) dürfen auch bei Anwendung des besonderen Steuersatzes nach § 30a Abs 1 EStG in Abzug gebracht werden.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Christian schrieb am

22. Mai 2013 folgendes:

Ich habe von meinem Vater eine Haushälfte 2004 geerbt. Er ist 2004 verstorben.
Ich habe bis heute nicht selbst darin gewohnt. Die Wohnung wurde von mir vermietet.
Wenn ich die Haushälfte jetzt verkaufen möchte, was für Steuern kämen auf mich zu? mfg christian

Stb Michael BRAUN schrieb am

23. Mai 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Christian

Wichtig ist, WANN Ihr Vater (oder davor) die Haushälfte entgeltlich erworben hat.

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.
zu klären wäre noch, ob bei der Vermietung Abschreibungen von den fiktiven Anschaffungskosten geltend gemacht, sind die Einkünfte für Wertveränderungen vor und ab der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung gesondert zu ermitteln

letzter entgeltlicher Erwerb NACH 31.3.2002:
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Herbert Marlovits schrieb am

29. Mai 2013 folgendes:

Ich habe im Jahre 2000 von meinen Eltern ein Haus geschenkt bekommen, das sie 1962 gekauft haben.
Das Haus ist ca. 1947 gebaut worden. Das Haus war nie mein Hauptwohnsitz. Ich habe nun vor, das Haus zu verkaufen. Welche Steuern müsste ich zahlen?

Stephan A. schrieb am

29. Mai 2013 folgendes:

Guten Tag,
ich hätte folgende Frage: Ich habe von meiner Großmutter ein Einfamilienhaus geerbt. Da dies seit 1997 unbefristet und unkündbar vermietet ist, verkaufe ich es an die Mieter.
Das Haus wurde von meiner Großmutter 1974 erbaut, das Grundstück ist noch länger in Familienbesitz.
Können Sie mir bitte sagen was an Immobiliensteuer anfällt ?
Ich weiss nicht ob es einen Einfluss hat, aber der Verkaufspreis liegt ca. 70.000,- unter dem geschätzten Marktwert.

Danke für die Antwort.

Stb Michael BRAUN schrieb am

29. Mai 2013 folgendes:

Sehr geerhter Herr Marlovits

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

29. Mai 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Stephan

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

mE ist auch zu überprüfen, ob bei der Vermietung ein Gesamtüberschuss (Liebhabereiproblematik) entstanden ist.

Siehe auch FAQ
https://www.bmf.gv.at/Steuern/Fachinformation/Einkommensteuer/Informationen/Informationbetreffe_12979/RechtslagegemStabil_12981/_start.htm

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stephan A. schrieb am

03. Juni 2013 folgendes:

Vielen Dank für Ihre Auskunft

Rocco Dino schrieb am

05. Juni 2013 folgendes:

Hallo und guten Tag, ein Haus wurde vererbt, Herstellungsjahr 1965, heutiger Verkehrswert ca 340.000 €. Haus wurde vom Ersteller/Erblasser errichtet und immer selbst genutzt. Der Erbe wird / muss dieses Haus verkaufen, kommt hier auch folgendes zum tragen?
"Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös."

Und wie berechnet sich der tatsächliche Veräußerungsgewinn wenn man folgende Grundlage heran zieht?
"Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden."

Vielen Dank und Grüße

Köck schrieb am

07. Juni 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Stb Michael BRAUN !

Ich habe im April 2011 eine Wohnung erworben, welche ich seit Anschaffung mit meiner Frau als Hauptwohnsitz nutze. Im Mai 2012 habe ich diese Wohnung meiner Frau in einem Schenkungsvertrag übertragen. Wir nutzen die Wohnung weiterhing zusammen als Hauptwohnsitz. Wenn meine Frau die Wohnung 2014 verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Vielen Dank für eine Antwort. Grüße, Christoph Köck

Christoph Köck schrieb am

08. Juni 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Stb Michael BRAUN !

Noch meine ergänzenden Überlegungen zu dem beschriebenen Fall. Mir ist bewusst, dass eine Schenkung keine Vorgang der Anschaffung darstellt. Allerdings ist nach § 30 Abs 1 "bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen".

Gemäß der Befreiungsbestimmung § 30 Abs 2 Z 1 ist "ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre" der Hauptwohnsitzerfordernis gegeben sein. "Ab der Anschaffung" definiert (meines Erachtens nach) den Beginn eines Zeitraumes und damit den Anschaffungszeitpunkt der wiederum entsprechend auf den des Rechtsvorgänger abgestellt werden muss.

Nocheinmal Danke für eine kurze Stellungnahme von Ihnen. Christoph Köck

Sonja E. schrieb am

24. Juni 2013 folgendes:

Hallo zusammen,
ich verstehe das leider nicht so recht mit der Spekulationssteuer.
Mein Mann hat von seinem Opa Anfang dieses Jahres das Haus geerbt, was Opa nach dem Krieg selbst gebaut hat. Nun hat mein Mann einen Interessenten der das Haus für 80000 € kaufen würde. Fällt nun der volle Satz von 24% Spekulationssteuer an? Wir selber wohnen nicht in diesem Haus. Dies steht seit dem Tod des Opa´s leer.

Vielen Dank

Stb Michael BRAUN schrieb am

24. Juni 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Köck

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

2jahresregelung muss Anschaffung und Veräußerung PERSÖNLICH erfüllt sein (daher keine Übernahme der Besitzzeiten)
(Ehefrau erfüllt mE nicht die Voraussetzung der Anschaffung)

Damit Ihre Ehefrau steuerfrei verkaufen kann, gibt es die 2. Befreiung (5 Jahre Hauptwohnsitz VOR der Veräußerung)
Bei dieser Variante ist keine "Anschaffung" erforderlich

Wenn KEINE 5 Jahre zustande kommen, dann Steuerpflicht:

Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen ! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

24. Juni 2013 folgendes:

Regina S. schrieb am

04. Juli 2013 folgendes:

Ich habe mit Dezember 2010 ein Gartengrundstück - Ackerland ( keine andere Nutzung möglich ) in Tschechien ( Breclav Bezirk Brünn) geerbt und nun im Juli 2013 verkauft.

Verkaufspreis € 9.000 abzüglich Grunderwerbssteuer 4% bezahlt (über Anwalt in Brünn) in Tschechien.
Soweit ich weiß gibt es ein DBA mit Tschechien. Falls es steuerschonender ist in Österreich (bin Österreicher und mit meinem Welteinkommen hier voll steuerpflichtig - Angestellter) die Immosteuer zu bezahlen, gilt auch für mich diese 3,5% vom Veräußerungserlös?

Vielen Dank im Voraus!

Köck schrieb am

17. Juli 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Stb Michael BRAUN !

Danke für die Stellungnahme. Mit Geschäftszahl 94/15/0134 (11.09.1997) hat der Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass die Anschaffung nicht notwendigerweise persönlich erfüllt werden muss. Es ist für mich nicht einsehbar, warum dieser Umstand sich durch die neuer Rechtslage seit 2012 geändert haben soll. Die Besteuerungs-Befreiungs Grundsatz (ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre) findet sich wortgleich im aktuellen Gesetz wieder. Das es nach neuer Rechtslage keine Weitergabe (Vererbung) der Hauptwohnsitzzeiten mehr gibt ist klar, aber dies war auch in der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs 94/15/0134 kein entscheidungsrelevantes Element.

Bin daher im unklaren, warum die Entscheidung des Verwaltungsrechtshofs bezüglich der Präzisierung des Begriffs der Anschaffung nun nicht mehr anwendbar sein sollte. Ich wäre für eine Stellungnahme dankbar, aber mir ist klar, dass sich diese Fragestellung möglicherweise erst durch die weitere Rechtssprechung klären wird.
Grüße, Christoph Köck

Stb Michael BRAUN schrieb am

24. Juli 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Köck

Die alte Fassung des § 30 enthielt folgende Sätze:
"Im Falle einer Erwerbes von Todes wegen sind für die Fristenberechnung die Besitzzeiten zusammenzurechnen. Im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes unter Lebenden gilt dies nur dann, wenn der Erwerber und der Rechtsvorgänger gemeinsam seit der Anschaffung ununterbrochen die Voraussetzungen des Hauptwohnsitzes erfüllen"
Diese beiden Sätze wurden durch das SteuerreformG 1993 (BGLB 1993/818) eingefügt.
Davor (vor SteuerreformG 1993) war der Gesetzestext:
"Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung (...) wenn sie dem Veräußerer seit der Anschaffung mindestens aber seit zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient haben"
Der VwGH hatte zu dieser Rechtslage vor dem Steuerreformgesetz 1993 entschieden (Ihre zitierte Entscheidung), dass im Falle eines unentgeltlichen Erwerbes die "Anschaffung"- bei der es sich um einen entgeltlichen Vorgang handelt- auch vom Rechtsvorgänger verwirklicht werden kann. Es war aber dennoch erforderlich dass der Rechtsnachfolger den Wohnsitz selbst als Hauptwohnsitz nutzte.
fraglich ist, ob die Aussagen dieses Erkenntnisses verallgemeinerungsfähig ist oder ob es sich um einen Sonderfall handelte
insbesondere stellt sich hier die Frage, in welchen zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung der Rechtsnachfolger den Hauptwohnsitz begründen muss ( im zitierten Erkenntnis wurde das Grundstück vom Rechtsvorgänger Ende 1984 erworben und dieses wurden bereits wenige Tage später dem Rechtsnachfolger im Wege einer Schenkung auf den Todesfall übertragen und das Nutzungsrecht eingeräumt- begründete im Jahre 1985 den Hauptwohnsitz, zivilrechtliches Eigentum erst 1990)

Das StabG 2012 schaffte nun diese Sonderregelung durch das SteuerreformG 1993 ab

aber wie Sie schon richtig sagten, man muss die weitere Rechtssprechung abwarten

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

PI schrieb am

30. Juli 2013 folgendes:

S.g. Expertenteam,
von meinem Anfang 2012 verstorbenen Vater habe ich einen Unterpachtvertrag in einer Kleingartenanlage quasi übernommen. Auf dem Grund steht ein Haus. Wenn ich aus dem Unterpachtvertrag aussteigen möchte (= den Garten "hergeben"), bekomme ich eine Ablöse für das Haus; ist diese einkommenssteuerwirksam? Danke sehr für die Info!
Gruß, PI.

Sebastian schrieb am

25. August 2013 folgendes:

Ich spiele mit dem Gedanken ein Grundstück zu verkaufen.
-Es ist schon seit Generationen im Familienbesitz ( 200jahre und mehr)
-vor einigen Jahren wurde es vom Landwirtschaftlichen Nutzgrund in Industriebaugrund umgewidmet.

mit welchem Steuersatz muss ich rechnen bei einem Verkaufswert von 100 000€

Danke im voraus
Sebastian

Alder schrieb am

02. September 2013 folgendes:

Sehr geehrter Steuerberater,

bei folgendem Sachverhalt bitte ich um Ihr Kommentar.

Mein Vater bekam ca. 1970 ein Grundstück von seiner Mutter geschenkt und errichtete dort in den 70er Jahren als Bauherr ein Haus.

Nach dem Tod meines Vaters bin ich seit Juni 2012 gemeinsam mit meinen Geschwistern zu je 1/3 Miteigentümer des Grundstücks inkl. des Hauses.
Eine Hauptwohnsitzmeldung im besagten Objekt trifft seitdem weder auf meine Geschwister noch auf mich zu.

Bei einer Veräußerung dieses "Altgrundstücks" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb - VOR dem 31.3.2002) sieht ja das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird). Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös. Ist das korrekt?

Abseits dieses "einfachen" Sachverhalts liegt eine Besonderheit vor, die ich als VARIANTE bezeichne.
In der Variante ist das Grundstück (eine Parzelle im Grundbuch) zu 40% der Fläche als Bauland gewidmet. Die anderen 60% der Fläche sind als Aufschließungszone-A6 (NÖ) gewidmet. Die Baureife (Zustimmung durch den Gemeinderat) ist (noch) nicht erfolgt.

Ziel ist es, die Liegenschaft in 3 Parzellen zu teilen. Parzelle Nr. 1 sollen die 40% der Fläche bleiben, die jetzt schon Bauland sind (inkl. des Hauses). Die restlichen 60% (jetzt noch Grünland) sollen auf 2 etwa gleich große Parzellen aufgeteilt werden.

Wie ist dieser Fall zu beurteilen:
.) Sollte aus steuerlicher Sicht eine Parzellierung vor oder nach der Umwidmung erfolgen?
.) Wie ist der Verkauf der Parzelle mit dem Haus (bisher schon Baugrund) bzw. der Verkauf der Parzellen (jetzt noch Grünland, später Bauland) steuerlich zu beurteilen.
.) Wie ist es steuerlich zu beurteilen, wenn eine Parzelle (jetzt noch Grünland, später Bauland) nicht verkauft wird, sondern von einem Nachkommen zur Bebauung genutzt wird?

Vielen Dank,
Ludwig

Bruckmayer schrieb am

11. September 2013 folgendes:

Mein Vater hat eine Haushälfte von seinem Bruder geerbt. Vor ca.20jahren. Er hat dann selber dort gewohnt (über 5 Jahre) bis zum Ableben 01.2004. Ich habe die Haushälfte dann geerbt. Ich selber habe nie dort gewohnt. Jetzt würde ich gerne die Immobilie verkaufen. Einheitswert liegt bei 350.000,- Euro. Ich will die Wohnung aber für 1.100.000,-€ verkaufen( Es sind über 1.100m2 Grund dabei). Mit welchem Steuersatz muss ich rechnen? Einmal 3,5% und seperat den Gewinn mit 25% ? Ist das Richtig? mfg Karin

Martina schrieb am

07. September 2013 folgendes:

Guten Tag !!

Ich habe eine Eigentumswohnung geerbet möchte diese verkaufen sobald die Erbschaftssache abgewickelt ist und ich im Grundbuch stehe.
Kann ich die Wohnung gleich verkaufen ohne darinnen gewohnt zu haben oder zu wohnen und was noch wichtiger ist die Verstorbene ist nicht mit mir Verwandt.Was ist da zu zahlen ?

Vielen Dank
Martina sari

Stb Michael BRAUN schrieb am

12. September 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Bruckmayer ! Sehr geehrte Frau Bruckmayer!

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)

Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

12. September 2013 folgendes:

Sehr geehrte Frau Sari

Erbschaftsteuer gibt es derzeit in Ö nicht, Grunderwerbsteuer fällt an

Sie müssen nicht in der Wohnung wohnen um Sie verkaufen zu können.

Wichtig ist, WANN der letzte entgeltliche Erwerb war. Daraus lässt sich (steuerlich wichtig) ableiten, ob es sich um ein sogenanntes Altvermögen bzw. Neuvermögen handelt.

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

christoph schrieb am

30. September 2013 folgendes:

S.g. Damen u Herren!

Wir wollen eine geerbte Wohnung verkaufen, werden also 25% Steuer auf den "Gewinn" zahlen, allerdings:
wie berechnet sich der Gewinn bei einer geerbten Wohnung? Leider ist nämlich kein Kaufvertrag oä der Erblasserin vorhanden, dh wir wissen nicht, wie viel sie anno dazumal (50er oder 60er jahre) für die wohnung bezahlt hat!
Funktioniert das dann über den Einheitswert oder wie?

Mit freundlichen Grüßen und bestem Dank,
Christoph.

Michaela schrieb am

01. Oktober 2013 folgendes:

Hallo,

meine Mutter ist 2012 verstorben und hat mir ihr Haus vererbt.
Das Haus wurde von meiner Mutter im Jahre 2003 um 150.000,- Euro (lt. damaligen Kaufvertrag) gekauft.
Ich habe das Haus noch während der Verlassenschaft um 112.000 Euro verkauft. Fällt hier überhaupt eine Steuer an, da ich aus dem Verkauf keinen Gewinn gemacht habe?

lg
Michaela

Michaela schrieb am

10. Oktober 2013 folgendes:

Hallo, wollte nur mal nachfragen, ob meine Frage vom 1.10. übersehen worden ist?
Ich bräuchte hier dringend eine Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Michaela

Wolfgang schrieb am

21. Oktober 2013 folgendes:

Darf ich auch was fragen:

Ich habe von meiner Mutter Anfang 2011 einen Hausanteil geschenkt bekommen, den ich im Jahre 2014 verkaufen will. Der Hausanteil war mehr als 10 Jahre im Besitz meiner Mutter, und hat sie es ihrerseits im Erbwege bekommen.

Gilt das als am 31. März 2012 steuerverfangen?

E.S. schrieb am

20. Oktober 2013 folgendes:

Guten Tag,
ich habe im Jahr 2009 ein Grundstück mit einem "Wochenendhaus" geerbt. Dazu gibt es ein Schätzgutachten (Wert ca.47000,--). Ich möchte dieses jetzt aber verkaufen, mit welcher Steuerlast muss ich rechnen? Das Wochenendhaus ist ein uraltes "Weinhaus" welches 1960 weiter ausbebaut wurde. Seit damals steht es jetzt gleich.
Würde dringend eine Antwort benötigen.

Herzlichen Dank!

Mag. Peter Knöll schrieb am

20. Oktober 2013 folgendes:

Sehr geehrte/r Frau oder Herr E.S.,

Die Immobilienertragsteuer wird aller Voraussicht nach in ihrem Fall 3,5% vom Verkaufspreis betragen.

Überzeugen Sie sich selbst verwenden Sie den Immobiliensteuerrechner: Immobilienertragsteuer berechnen

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit wird keine Haftung übernommen.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Mag. Peter Knöll schrieb am

20. Oktober 2013 folgendes:

Hallo Frau Michaela,

Wenn ein Verlust aus dem Grundstücksverkauf resultiert ist auch keine Einkommensteuer zu entrichten.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

22. Oktober 2013 folgendes:

Sehr geehrter Herr Wolfgang

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)

Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Frau Strodl schrieb am

11. November 2013 folgendes:

Guten Abend,

mein Mann und seine Schwester haben im April 2000 von ihrer Mutter einen geschlossenen Hof in Österreich geerbt. Es wurde im Haus eine feste Wohnung und eine Ferienwohnung vermietet.
2011 haben wir uns entschlossen das Anwesen zu verkaufen. Die Eigentümer haben das Haus nie selbst bewohnt. Der erste Kaufvertrag wurde am 01. August 2011 unterzeichnet. Da es sich um einen geschlossenen Hof handelt und unser Käufer nicht gleich als Landwirt akzeptiert wurde, hat sich die ganze Sache endlos gezogen.
Das Waldstück, welches wir noch behalten wollten, mussten wir dem Käufer dann auch verkaufen und somit wurde der Kaufvertrag mit diesem Nachtrag am 08. März 2012 unterschrieben.
Den Bescheid dass die Regierung den Kauf genehmigt, haben wir erst im Mai 2012 erhalten.
Welches Datum ist jetzt für die Steuer ausschlaggebend. Das des Kaufvertrages oder das der Grundbucheintragung?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
B.S.

wolf schrieb am

14. November 2013 folgendes:

Guten Tag

Können sie mir helfen ich habe von meiner Mutter und meiner Großmutter ein Zinshaus mit 02.11.2012 per schenkungsvertrag geerbt. Das zinshaus wurde 1979 mit Kuafvertrag von meiner mutter und Großmutter in Eigentumsrecht
Jetzt möchte ich das Zinshaus verkaufen ich selber Wohne mit meiner Lebensgefährtin schon seit 15 Jahren im Haus habe aber leider nur den nebenwohnsitz angegeben bin aber trozdem Hauptwohnend hir in der Wohnung.Wie schaut das jetzt steuerlich für mich aus wenn ich das Zinshaus verkaufe, wie wird das berechnet! Können sie mir da ein rechenbeispiel angeben zb. mit 200.000,-

Herzlichen Dank!!!!

Herr Scharf schrieb am

13. Dezember 2013 folgendes:

Guten Tag,

können Sie mir bei folgendem Sachverhalt helfen:

Ich habe von meiner Großmutter ein Grundstück geerbt. Im Jahr 1999 wurde die ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Fläche in Bauland umgewidmet. Im Jahr 2013 wird der Bebauungsplan erstellt und eine Zufahrtstraße asphaltiert. Ich habe einen Immobilienmakler mit der professionellen Vermarktung (Anzeigen etc.) beauftrat um die Bauplätze zu veräußern.
Wie ist der Verkauf der Bauplätze zu besteuern? Vollrichte ich hier schon eine gewerbliche Ausübung?

Herzlichen Dank

Miriam schrieb am

19. Jänner 2014 folgendes:

Guten Tag!

Folgender Fall: Vor 3 Jahren hat mein Freund und seine 2 Brüder ein Haus von ihrer Oma geschenkt bekommen, somit wurden sie ins Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2013 starb die Oma und hinterließ den 3 Enkel noch eine Wohnung. Nun möchte mein Freund das Haus alleine übernehmen, einer die Wohnung und der dritte wird ausbezahlt. Welche Steuern fallen nun an und wer muss welche davon bezahlen? Vielen Dank!

Frau Bauer Anni schrieb am

25. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrtes Team,

Folgende Sachlage: Im Jahr 2010 kauften wir von meiner Tante und Mutter (meine Mutter senkte es uns) das Haus meiner Großmutter um 60000€ mit Steuern. Das Haus wurde in den 60iger erbaut. Jetzt möchte mein Schwager es gern kaufen um 110000€. Wieviel Steuer müßten wir rechnen, wenn wir es jetzt verkaufen. Oder sollten wir noch 6 Jahre warten, dass wir dann 10jahre in Besitz waren. Zugleich hatten wir nie den Hauptwohnsitz in dieser Liegenschaft.

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Anni Bauer

Stb Michael BRAUN schrieb am

25. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrte Frau Miriam

In ihrem Fall muss geklärt werden, WANN beim Haus und der Wohnung der Letzte entgeltliche Erwerb stattgefunden hat (ob Altgrundstück oder Neugrundstück)

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

25. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrte Frau Bauer

Der Teil des Grundstückes, dass sie von der Tante gekauft haben:
Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetz wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Der Teil den Sie von ihrer Mutter geschenkt bekommen haben:
Hier ist wichtig, zu wissen, wann der letzte entgeltliche Erwerb war (ob Altgrundstück oder Neugrundstück)

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."
D.h. Wenn Sie noch keinen Hauptwohnsitz dort hatten, müssten sie jetzt 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort haben, damit sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Bernhard schrieb am

26. Jänner 2014 folgendes:

Guten Abend!
Mitte 2012 habe ich ein Grundstück verkauft. Anfang 2013 habe ich fälschlich eine Arbeitnehmerveranlagung gemacht.
Und nun habe ich vom Finanzamt einen Erhebungsbogen erhalten bzgl. des Verkaufes. Bin ich verpflichtet, diesen (komplizierten) Bogen ausgefüllt zu retournieren?
Muss ich nun mit Mehrkosten rechnen?

Ich bedanke mich im voraus für eine Antwort.

Stb Michael BRAUN schrieb am

28. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Bernhard

Verkauf bis 31.12.2012 muss die Steuer mittels Steuererklärung (KZ 572 bzw. 574 beim Formular E1) von Ihnen (oder Ihren Steuerberater) erklärt und abgeführt werden oder Sie füllen den komplizierten Bogen aus und retournieren diesen fristgerecht an Ihr zuständiges Finanzamt

Ob eine Immoest entsteht, kann ich ihnen aufgrund Ihrer Angaben nicht sagen.

Sollten Sie beim Ausfüllen Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Manfred Wallner schrieb am

27. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe eine relative einfache Frage, aber auf Grund von internen Diskussionen bitte ich um eine kurze Stellungnahme.
Mein Bruder und ich haben von unserem Vater ( gest. Feb.2013) die hälfte eines Zinshaus geerbt. Die andere Hälfte ( von der Mutter) wurde im Zuge einer Schenkung an uns abgetreten ( Sep.2013). Wie hoch ist der Steuersatz wenn wir es nun verkaufen möchten. Wir , mein Bruder und ich, waren dort nicht mit Hauptwohnsitz gemeldet.
Das Zinshaus ist mehr als hundert Jahre alt.

Ich danke im Vorhinein
und verbleibe mit
freundlichen Grüßen.

abzug schrieb am

31. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag. Peter Knöll

wir haben ein Haus von einem weitschichtigen Verwandten geerbt.( Mütter waren Cousinen ) Dieser hat bis zu seinem Ableben 10 / 2013 in diesem gewohnt. Das Haus wurde vor ca. 40 Jahren von diesem erbaut. Wir wollen es jetzt verkaufen. Wird und muss der Verkaufserlös, Einheitswert oder die Angabe im Kaufvertrag versteuert werden und wie hoch kann diese Steuer sein? Verlassenschaft ist noch in Arbeit. Danke für die Auskunft.

Mag. Peter Knöll schrieb am

31. Jänner 2014 folgendes:

Abzug:

Die zu erwartende ImmoESt kann nach folgender Formel berechnet werden:
[Verkaufserlös - (Verkaufserlös x 0,86)] x 0,25 = ImmoESt

Der Einheitswert spielt für die Steuerberechnung keine Rolle.

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Information wird keine Haftung übernommen.

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Stb Michael BRAUN schrieb am

31. Jänner 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Wallner

Wichtig in Ihrem Fall ist: WANN war der letzte entgeltliche Erwerb ??

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden (dann auch eventuell ein Inflationsabschlag von 2%/Jahr > 10 Jahre).
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Herr Egon schrieb am

02. Februar 2014 folgendes:

Guten Tag,
ich habe von meiner Mutter im Oktober 2013 eine Wohnung geschenkt bekommen, die ich jetzt (Feb. 2014) verkaufen möchte.
Die Wohnung wurde von meiner Mutter 1995 gekauft und war seither vermietet. Weder sie noch ich hatten dort den Hauptwohnsitz.
Mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Besten Dank im Voraus für eine erste rechtliche Orientierung.
Mit freundlichen Grüßen

Stb Michael BRAUN schrieb am

02. Februar 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Egon

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)

Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden (dann auch eventuell ein Inflationsabschlag von 2%/Jahr > 10 Jahre).
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Frau Müller Erika schrieb am

05. Juli 2014 folgendes:

Sehr geehrter Damen und Herren,
9 Großnichten und -Neffen haben von ihrer Grosstante ein Haus samt Grundstück geerbt. Das Haus hat sie damals in den 60igern Jahren selbst gebaut und bis zu ihrem Tod im Nov 2013 bewohnt.
Nun wollen sie das Haus verkaufen. Im Grundbuch sind die 9 noch nicht eingetragen.
Was fällt hier für eine Steuer an??danke

Stb Michael BRAUN schrieb am

22. Juli 2014 folgendes:

Sehr geehrte Frau Annette !

Für "Altgrundstücke" (Anschaffung – letzter entgeltlicher Erwerb- VOR 31.3.2002) sieht das Gesetz eine Pauschalbesteuerung vor (Veräußerungserlös abzüglich fiktiver Anschaffungskosten von 86 % des Veräußerungserlöses ergibt einen Veräußerungsgewinn, der mit 25% versteuert wird)
Es kommt in diesem Fall zu einer Steuerbelastung in Höhe von 3,5% vom Veräußerungserlös.

Auf Antrag kann auch der tatsächliche Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage anstelle der pauschalen Bemessungsgrundlage herangezogen werden (dann auch eventuell ein Inflationsabschlag von 2%/Jahr > 10 Jahre).
Auf Antrag können alle Einkünfte, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, mit dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Das ist sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif unter 25% liegt oder Verluste aus anderen Einkünften angefallen sind, die mit Gewinnen aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden können.

Die Hauptwohnsitzbefreiung (KEINE Besteuerung) sieht zwei Varianten vor:
-) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre (tageweise Betrachtung, daher mindestens 2 Jahre und 1 Tag) durchgehend (von Anschaffung bis Veräußerung) als Hauptwohnsitz gedient haben -gilt für SIE nicht
ODER
-) innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben (müsste man sich die letzten 10 Jahre anschauen)
Der Hauptwohnsitz muss nach dem Verkauf aufgegeben werden.
Jemand hat den Hauptwohnsitz (Meldezettel ist nur Indiz) dort, "..wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird..."

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Herr Berger schrieb am

31. Oktober 2014 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bräuchte bitte dirngend eine Auskunft. Meine Tante hat letztes Jahr ein Haus an Ihre Tochter überschrieben. Diese will das Haus nun verkaufen. Der Verkaufspreis liegt bei 85.ooo,oo Euro.

Mit welcher Höhe an Steuen hat SIe nun zu rechnen?

Bitte um eine rasche Information.

DANKE

Beste Grüße

Michael

Stb Michael BRAUN schrieb am

02. November 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Michael Berger

Um Ihre Frage zu beantworten, ist es wichtig zu wissen, WANN der letzte entgeltliche Erwerb war.

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Elfiede schrieb am

07. November 2014 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren!

Meine Eltern haben Ihr Haus 1967 erbaut und die Hälfte an mich meinen Mann 2003 geschenkt. Vor einem Jahr sind die Eltern ausgezogen und haben gleichzeitig ihre Hälfte an meine Schwester und ihren Mann geschenkt. Jetzt möchte meine Schwester und ihr Mann ihre Haushälfte an uns verkaufen.
Meine Frage, welche steuern fallen jeweils an?
Vielen Dank!

Beste Grüße, Elfriede

Julia schrieb am

03. November 2014 folgendes:

Hallo liebe Forums-Community,

Kennt evtl. jemand einen guten Steuerberater, der sich sehr gut mit Steuerrecht und Immobilien auskennt?

Kennt jemand einen solchen Steuerberater?

Ich brauche dringend Hilfe in Zusammenhang mit einem komplizierten Grundstücksverkauf. Der Notar scheint etwas hilflos zu sein. Die Immobilienertragsteuer soll berechnet werden.

Schon jetzt sage ich Danke für Eure zahlreichen Hinweise.

Philister_Senior schrieb am

04. November 2014 folgendes:

einen ausgezeichneten Immobilien-Steuerberater kann ich Dir empfehlen - auch sehr gut in anderen Steuersachen...

Herr Mag. Peter Knöll in Wien, peter.knoell@wien-steuerberater.at

Goolge einfach nach ihm, da findest Du alle weitere Daten.

Florian schrieb am

01. Dezember 2014 folgendes:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Grundstück gekauft und möchte dort zwei Häuser bauen (für mich und Bruder). welche Steuern fallen hier an, wenn ich d. eine Haus verkaufen sollte? Fallen hier nur die 25% Immobilienertragssteuer v. Gewinn an (Verkaufspreis-Anschaffungskosten) oder gibt es irgendwelche zusätzl. Kapitalsteuer bei Überschreitung eine bestimmte Gewinnsumme?

Mit freundlichen Grüßen
Florian

Stb Michael BRAUN schrieb am

02. Dezember 2014 folgendes:

Sehr geehrter Herr Florian

Derzeit fällt nur die von Ihnen angesprochene Immoebilienertragssteuer an

Hier handelt es sich um eine Veräußerung eines vermieteten privaten NEU (Anschaffung NACH 1.4.2002) Grundstück
Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten
Steuersatz 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn
tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis den SIE bezahlt haben) samt Nebenkosten
abzüglich Afa, die bei VuV angesetzt wurde
(zuzüglich Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen soweit nicht bei VuV abgezogen
abzüglich steuerfreie Beträge gem § 28 (6) EStG- Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln)
-------------------
adaptierte Anschaffungskosten

Eventuell gilt für Ihr Haus auch die Hauptwohnsitzbefreiung

Siehe auch
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

Bitte beachten Sie, dass diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Aufgrund der Tatsache, dass bei der Fragestellung NICHT der komplette relevante Sachverhalt dargestellt wird, kann (durch Hinzufügen oder Weglassen von relevanten Sachverhaltsangaben) die tatsächliche rechtliche Beurteilung der Problemstellung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen! Der Beitrag kann insbesondere eine individuelle Beratung bei einem Steuer- oder Rechtsexperten NICHT ersetzen.

Der Autor dieses Kommentars arbeitet für:

Michael BRAUN, Steuerberater

Herr Florian schrieb am

18. Jänner 2015 folgendes:

Ich verkaufe ein landwirtschaftliches Grundstück, das ich von meiner Mutter geerbt habe, die es von Ihrem Vater geerbt hat (= mehr als 50 Jahre zurück). Wenn ich es richtig verstehe fallen hier 3,5 % Steuer vom Verkaufserlös an. Nun zahle ich aufgrund meines niederen Einkommens keine Einkommensteuer, auch wenn ich 14% des Verkaufserlöses dazurechne.
Hier nun meine Frage :
(1) zahle ich dann bei Anwendung der Regelbesteuerungsoption gar keine Steuer mehr?
(2) wie ist hier bei der Selbstberechnung vorzugehen um Vorauszahlung und Rückvergütung zu vermeiden?
Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Mag. Peter Knöll schrieb am

18. Jänner 2015 folgendes:

Die Selbstberechnung der ImmoESt wird durch den Parteienvertreter jedenfalls dann vorgenommen, wenn es sich um ein inländisches Grundstück handelt und das Verfahren der Selbstberechnung nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz gewählt wurde.

Sie können jedoch nachgelagert im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung (hier: Regelbesteuerungsoption) die bereits bezahlte Steuer rückerstatten lassen.

Für weitere Fragen in diesem Zusammenhang wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Als Spezialist für Immobilienbesteuerung helfe selbstverständlich auch ich Ihnen gerne weiter!

Mag. Peter Knöll, Steuerberater

Familie W. aus Wien schrieb am

06. Februar 2015 folgendes:

Wir möchten uns an dieser Stelle ganz herzlich bei Herrn Steuerberater Mag. Knöll bedanken.
Dank seiner Hilfe bzw. seinem Fachwissen im Immobiliensteuerrecht und Überblick konnten wir uns einige Tausend Euro an Steuern ersparen.

Immer weiter so!

Frau Dames schrieb am

23. Mai 2016 folgendes:

Sehr geehrter Herr Mag.!

Meine zwei Schwestern und ich haben im Jahr 2010 das Haus unserer Mutter zu gleichen Teilen geerbt, eine Schwester war davor und ca. bis 2015 Dorf auch Hauptwohnsitz gemeldet. 2012 bis heute ist die andere Schwester in dem Haus gemeldet und wohnt noch dort. Jetzt sieht es so aus, dass wir das Haus doch verkaufen müssen und ich wollte Sie fragen mit was für Steuern wir da jetzt rechen müssen?

Mit freundlichen Grüßen

Sabine

Mag. Peter Knöll schrieb am

21. Juli 2015 folgendes:

Einen ausführlichen Artiekl zu dem Thema Erbschaft und Immobilienertragsteuer finden Sie unter: http://www.wien-steuerberater.at/4403-Erbschaft-und-Immobilienertragsteuer-ImmoESt-.html?kat_nr=11

Herr Henry Clark schrieb am

24. Februar 2017 folgendes:

Aufmerksamkeit!!!
Brauchen Sie dringendes Darlehen? Wir geben Darlehen an interessierte Personen
Die mit gutem Glauben und mit dem Zinssatz von 3% Darlehen suchen. Brauchst du ernsthaft ein
Dringendes Darlehen? Dann sind Sie an der richtigen Stelle. Wir geben Geschäft
Darlehen, persönliches Darlehen, Weihnachten Darlehen, und so weiter. Kontaktieren Sie uns für Ihre Darlehensanfrage, um Ihre zu treffen
Fordern und aus dem finanziellen Problem herausgehen. Kontaktieren Sie uns heute per Email:
HENRYCLARK003@GMAIL.COM

Danke, als wir auf deine Antwort warten.
Henry Clark Darlehen.

Kommentar schreiben
Familienname:	(wird nicht angezeigt, ist aber erforderlich)
Name im Forum:	(erforderlich und wird angezeigt)
Email:	(wird nicht angezeigt, ist aber erforderlich)
Sicherheitsabfrage:
Um Missbrauch zu verhindern geben Sie bitte den im linken Bild dargestellten Text in das rechte Eingabefeld ein.

Eintrag auf wien-steuerberater.at bestellen | Impressum | Anmelden als Autor/StB | wien-steuerberater.at